建设用地使用权的管理规定

　　1．建设用地使用权的管理规定
　　《物权法》对建设用地使用权的原则性管理规定包括：
　　①建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
　　②建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
　　③建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
　　④建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
　　⑤建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
　　⑥住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
　　⑦建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
　　⑧集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
　　⑨取得建设用地使用权的途径。在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；通过土地或房地产租赁方式取得。
　　2．建设用地使用权的种类及权能
　　建设用地使用权包括划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权、国有土地使用权作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权、国家授权经营取得的建设用地使用权等。
　　(1)划拨建设用地使用权
　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。《划拨土地使用权管理暂行办法》 指出，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
　　建设用地使用权划拨简称土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
　　划拨土地使用权有以下含义：①划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。②除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。③取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。④在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
　　1）划拨建设用地使用权的转让
　　根据《城市房地产管理法》规定，划拨建设用地使用权转让的条件包括：
　　划拨建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。①划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。②划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。
　　《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。
　　2）划拨建设用地使用权的抵押
　　划拨建设用地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。
　　3）划拨建设用地使用权的出租
　　①划拨建设用地使用权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。
　　②划拨建设用地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去建设用地使用权。这不同于划拨建设用地使用权转让。
　　《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使有范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外，出租土地使用权、其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。
　　例题：以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益应 () (2000年土地管理基础试题)
　　A．由房屋所有权人与国家按约定比例分配
　　B．上缴国家
　　C．由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配
　　D．全部归房屋所有权人
　　答案: B
　　解析: 划拨建设用地使用权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。