2008年土地估价师考试《估价案例与报告》试题参考答案

　　一、案例分析题

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.土地取得及权利变化的基本过程

　　(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;

　　(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但

　　性质不清;

　　(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：

　　(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：

　　(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出

　　让合同，但土地性质明确为出让;

　　(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

　　2.A公司所有土地的四至

　　(1)东：环城绿化带;

　　(2)南：通城路;

　　(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地;

　　(4)北：寰宇电器公司。

　　3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提

　　到的)

　　(1)出让合同;

　　(2)出让金收据;

　　(3)土地使用权证;

　　(4)土地登记档案。

　　4.出让地价内涵的要点

　　(1)时点：2008年6月30日;

　　(2)用途：工业用地;

　　(3)使用年期：43年;

　　(4)开发程度：内外“六通一平”;

　　(5)土地性质：出让;

　　(6)容积率：开发区平均容积率。

　　5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算

　　过程

　　(1)土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价×亩数

　　=16×7

　　= 112(万元)

　　(2)土地基础设施费=该开发区工业基础设施费市场平均水平×(1+增长

　　率)×亩数

　　=48/12×(1 +10%) ×7

　　=30.80(万元)

　　(3)返还的出让金：出让金当年实际支付价×(绿化用地亩数+后期占用l亩)

　　=20÷(17 -4) ×(4+1)

　　=7.69(万元)

　　(4)补偿估算式：7亩土地出让市场价-7亩土地的基础设施费+返还的土

　　地出让金

　　=112 -30.80 +7.69

　　=150.49(万元)

　　(二)答题要点及参考答案

　　1.错误更正如下

　　(1)用途：综合—一商业零售、住宿餐饮;

　　(2)证件种类：身份证—一法人代码证;

　　(3)权属性质：出让—一国有建设用地使用权;

　　(4)使用权类型：国有建设用地使用权—_出让;

　　(5)使用年期：36年——40年;

　　(6)土地权属来源：协议方式—一出让方式。

　　2.其他登记卡

　　(1)土地变更登记卡;

　　(2)土地注销登记卡;

　　(3)土地查封登记卡;

　　(4)土地更正登记卡;

　　(5)土地抵押登记卡。

　　3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分

　　摊，不考虑土地历史用途价值差异)

　　计算土地转让价值

　　土地转让价值=土地登记价值/土地总面积×商业零售部分分摊土地面积

　　=2454/4908×1532

　　= 766(万元)

　　4.判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个

　　别因素差异及时间因素)

　　土地现价=基准地价×(1+住宿餐饮的修正系数)×住宿餐饮部分建筑面积

　　=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12

　　=3033.54(万元)