4块土地有3块流拍，拍卖现场冷冷清清，外地开发商集体“失踪”，土地价格大幅回落……透过8月6日的土地拍卖会不难看出，土地市场回归理性已成不争事实。而本次土地拍卖会后，不少南宁房地产业内人士也发出了疑问：南宁的土地市场为何屡遭冷遇？
　　一问 土地拍卖会为何越来越冷？
　　虽然知道本次拍卖会肯定冷，但没想到这么冷——这是土地拍卖会当天，很多到场业内人士的第一个念头。
　　“出现这样的结果多少有点出乎意料。”这是南宁市土地交易中心主任钟军安在拍卖会结束后的第一反应。他表示，为了本次土地拍卖，南宁市土地部门做了不少准备工作，不仅在广州等地的知名媒体上刊登了宣传广告，还针对一些来南宁考察的开发商进行了重点推介，但最后的结果还是不尽如人意。
　　再来看本次出让的4宗土地。除去最后成交的邕宁PC2008-06地块外，流拍的3宗土地有两宗位于东盟国际商务区内，其中一宗为纯住宅用地。3月28日的2008年南宁市第一期国有土地拍卖会上，同样位于东盟国际商务区内的PC2008-01地块虽然仅以650万元/亩成交，低于早前预期，但现场还是出现了数家竞拍企业轮番加价的场面。
　　“这应该是国家调控政策进一步加深，市场反应进一步显现的表象。”南宁市土地交易中心副主任兰海东认为，南宁作为二三线城市，对于整个市场的反应速度比一线城市滞后。“3月份的时候，虽然不少开发商也感觉到市场降温，但从2007年的土地市场来看，部分开发商对未来还是很有信心。但市场经过几个月的调整，越来越多的开发企业开始加入到观望行列。”但也有开发商表示，出现流拍可能与地块的特性有关。广西利海房地产开发有限公司总经理助理徐小龙就表示，利海也曾关注过本次出让的东盟国际商务区住宅地块，但因为面积较小，未列入考虑范围。
　　二问 外地开发商为何集体失踪？
　　以往举行的土地拍卖会上，经常出现外来开发商活跃的身影。但8月6日举行的拍卖会上，外来开发商却集体玩起了“失踪”。去年趋之若鹜，今年集体失踪，业内人士担忧，这一现象是否意味着外来开发商对南宁市场失去了信心？
　　徐小龙认为，仅从一场土地拍卖会就判断外来开发商的信心问题有失偏颇。“国内一些大型房产企业的拿地计划与企业的扩张性战略有关。以利海为例，在南宁拿地开发是因为看好东盟国际商务区和南宁的未来发展，同时也有以点带面，辐射广西甚至西南地区的意图。而像东盟国际商务区这样的区域，大部分企业已经处于开发销售环节，如果还停留在拿地的早期操作环节，就会慢人一步。不少外来企业没有参加拍卖会也就不难理解了。”与此同时，一位来自全国排名前十的某上市地产公司负责人表示，每个企业都会根据自身的需要及发展战略选择地块进行开发。“现在开发商资金链日趋紧张，拿地时也会非常慎重。我们只对200亩以上的土地感兴趣，此次拍卖的几宗土地面积都不大，我们当然没有出手。”
　　三问 南宁土地价格是否偏高？
　　近期，大部分开发商在南宁的土地市场上都表现得异常谨慎，土地流拍，成交价大幅回落。不少业内人士表示，这与开发商对市场信心不足有关。宝资通联行事业二部策划经理韦成汉认为，在国内经济形势及金融货币政策前景不明朗的情况下，开发商紧慎拿地是情由可原的。“在理性回归主导下收缩土地储备量，确保自有资金安全性将是开发商近期的急迫课题。可以预计，土地市场趋于冷静，将成为未来一段时间内市场的常态。”“把南宁现在的土地价格与最终房价做对比，就会发现南宁市的土地价格有偏高的倾向。”南宁市翼虎房地产顾问有限公司总经理黄利华表示，造成本次土地拍卖会3块土地流拍的原因跟土地定价有关。无独有偶，上文提到的某上市地产公司负责人也表示，出现土地流拍，可能与跟政府对土地的期望价格过高有关。“去年全国的土地价格都经历过一番疯涨，但今年房地产市场遇冷，土地价格也出现回落。出现流拍不排除与相关部门对于市场的严峻性认识不够有关。”南宁市土地部门也意识到了这个问题。兰海东在接受记者采访时表示，通过此次拍卖会，土地部门也在反思地块价格是否定得过高。“参考定价时，能不能不再对比2007年底的土地成交价格，而是多考虑2007年初，甚至2006年时的土地成交价格？我们也在调研。”
　　四问 买卖双方如何恢复市场信心？
　　土地市场越来越冷，屡次出现流拍，作为土地买卖双方的开发商和政府该如何面对？
　　朝阳商圈一楼盘的开发商表示，楼市出现供大于求的局面时，开发商只有降低房价，加快销售步伐，回笼更多的资金。有了钱，才能换取更多开发所需的土地。韦成汉则表示，近期南宁土地流拍，有更深层次的原因。国内国际经济形势及预期走低加重了楼市观望情绪，持币待购客户增多。同时，南宁近期楼盘销售不顺畅导致开发商以保守求稳定，确保自有资金安全。政府可以适当考虑采取相应措施，降低土地价格，恢复市场信心。
　　钟军安表示，一年多来，南宁市土地部门加大了对竞买土地的宣传力度，除参加2008中国（北海）地交会外，也认真听取了开发商的意见，对相关的土地参数进行调整，以促成交易。“对于下半年将要推出的土地，我们会持续加大宣传力度，同时也会完善地块周边的基础配套设施，并考虑降低土地价格。”（考试大土地估价师站点编辑）