房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

　　现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

　　净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量－现金流出量。