企业有关经济行为的需要

　　企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

　　（1）企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中的一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机第一点，是看中了被吸收企业的场地和房屋，以取得企业发展所需要的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业的价值或者其场地和房屋的价值。

　　（2）企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　（3）企业改制是指国有或集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　（4）企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及监管机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。

　　（5）企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价提供服务。

　　（6）企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价提供服务。

　　（7）企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关的利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的利益分配比例提供参考依据。

　　（8）企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。

　　（9）企业产权转让是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人（法人、自然人或者其他组织）的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。

　　（10）企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　（11）企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

　　此外，企业运营中的房地产，根据会计计量的需要或者有关监管的要求，对其公允价值或市场价值进行评估。例如，为财务报告或相关会计事项进行的估价。《企业会计准则第3号—投资性房地产》（2006年2月15日财会【2006】3号）第三章第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。《证券法》第一百四十九条规定：“国务院证券监督管理机构认为有必要时，可以委托会计师事务所、资产评估机构对证券公司的财务状况、内部控制状况、资产价值进行审计或者评估。”

　　房地产行政管理的需要

　　中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地，对于各类资产的行政管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。在这种情况下，房地产行政管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，也需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增值或贬值情况。这就需要房地产估价。

　　有关法律法规提出了许多房地产行政管理的要求，搞好这些房地产行政管理工作，需要房地产估价提供相关参考依据，例如《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：

　　（1）第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—如何确定最低价，需要估价提供参考依据。

　　（2）第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金”；第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金”—如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少），需要估价提供参考依据。

　　（3）第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”；第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。

　　（4）第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—如何判断申报的成交价是否瞒报或者作了不实的申报，需要估价提供参考依据。

　　（5）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”；第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”—如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估价提供参考依据。

　　（6）第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”—如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，需要估价提供参考依据。

　　（7）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—如何知道拍卖所得的价款中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。