一、房地产投资与投资风险
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度。
考试基本要求
掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。
熟悉：房地产投资的形式及利弊。
了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
要点说明
1．投资与房地产投资
(1)投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。
(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。
固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。
流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。
(3)投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；投资具有时间性；投资的目的在于得到报酬(即收益)；投资具有风险性，即不稳定性。
(4)投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业发展密切相关；投资可以促进人民生活水平的提高；投资有利于国内稳定和国际交往。
(5)房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。
房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。
2．房地产投资的特性来源：www.examda.com
(1)位置固定性或不可移动性；
(2)寿命周期长；
(3)经济寿命和自然寿命；
(4)适应性；
(5)各异性；
(6)政策影响性；
(7)专业管理依赖性；
(8)相互影响性。
3．房地产投资的形式与利弊
(1)房地产投资分为直接投资和间接投资两类
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。
(2)房地产投资的利弊
房地产投资之利：相对较高的收益水平，易于获得金融机构的支持，能抵消通货膨胀的影响，提高投资者的资信等级；房地产投资之弊：变现性差，投资数额巨大，投资回收周期较长，需要专门的知识和经验。
4．房地产投资的风险
房地产投资的风险是指为未获得预期收益可能性的大小。
(1)市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。
(2)非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。
风险对房地产投资决策的影响：令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平；使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
5．投资组合来源：www.examda.com
对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。由投资组合理论引申出来的资本资产定价模型能更好地分析风险与收益的关系。公式是E(rj)＝rf+βj[E(rm)一rf]。含义是：一个投资项目在某一时间段上的预期收益等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假定应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
二，房地产市场及其运行规律
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等知识的掌握程度。 
考试基本要求
掌握：房地产市场结构、细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标。
熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。
了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
要点说明
1．房地产市场概述
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动以及一切交易的途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
2．房地产市场的运行环境
包括：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境、国际环境。
3．房地产市场的影响因素
(1)影响房地产市场发展的社会经济因素；
(2)影响房地产市场转变的社会经济因素。
4．房地产市场的参考者
包括：土地所有者或当前的使用者、开发商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家。
5．房地产市场结构
包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
6．房地产市场细分方式
从识别和掌握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
7．反映和描述房地产市场状况的指标
(1)供给指标
1)存量是指报告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物
业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量：上期存量+报告期新竣工量一报告期灭失量；可按物业类型分别统计。
2)新竣工量是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到人住和使用条件，经验收合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
3)灭失量是指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。
4)空置量是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
5)空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6)可供租售量是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量牛本期新竣工量；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。 
7)房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨人本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填为层建筑面积之和。
8)房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
9)平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积。
10)竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
(2)需求指标
1)房屋空间使用数量是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。
2)商品零售价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
3)城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
(3)市场交易指标
1)销售量是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
2)出租量是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。
3)吸纳量是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
4)吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。
5)吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
6)预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
7)房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。
8)房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。
9)房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。
8．房地产市场的特性
包括四个方面：市场供给特点、市场需求特点、市场交易特点和市场价格特点。
9．房地产市场的功能
(1)配置存量房地产资源和利益；
(2)显示房地产市场需求变化；
(3)指导供给以适应需求的变化；
(4)指导政府制订科学的土地供给计划；
(5)引导需求适应供给条件的变化。
10．房地产市场与资产市场
房地产属于一种耐用品，兼有消费晶和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
11．房地产市场周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
12．房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
房地产泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫的助燃剂。
过度开发的诱因：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
13．政府干预房地产市场的原则、手段和措施
原则：目标的确定性、政策的连续性与协调性、政策的针对性和导向性、政策的公平性和效率。
手段:土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。
措施：健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理。
三、房地产开发程序来源：www.examda.com
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和熟悉程度，以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。
考试基本要求
掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。
熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。
了解：规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的宣传与广告策略。
要点说明
1．房地产开发程序概述
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。， 房地产开发程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。这些步骤可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
2．投资机会选择与决策分析
投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。
3．前期工作
(1)获取土地使用权
土地收购储备是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
获取土地使用权的途径：
1)土地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议；
2)土地使用权划拨；
3)原有划拨土地上存量房地产土地使用权；
4)与当前土地使用权拥有者合作。
(2)确定规划设计方案并获得规划许可
规划设计条件的内容包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。
(3)建设工程招标
建设工程招标方式可以分为公开招标和邀请招标。
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界，公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。
邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，由开发商或其委托的招标代理机构可向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。
房地产开发项目建筑工程招标程序：申请招标，编制招标文件，编制招标工程标底，确定招标方式并发布招标公告或邀请投标函，投标人资格审查，招标工程交底及答疑，开标、评标和决标，签订合同。
(4)开工申请与审批
4．建设阶段
建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段
的主要工作目标，是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
(1)质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。
(2)进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包括：对项目建设总周期目标的论证与分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。
横道图法是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。
(3)成本控制的主要工作：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。
(4)合同管理
开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。
承包商的主要合同关系，工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。
(5)安全管理
原则是安全第一、预防为主。
(6)竣工验收
依据：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。
工作程序分为两大阶段：单项工程竣工验收、综合验收。
5．租售阶段来源：www.examda.com
(1)选择物业销售形式
有开发商自行租售为主和委托物业代理两钟。
物业代理的形式：联合代理与独家代理，买方代理、卖方代理和双重代理，首席代理和分代理。
委托物业代理公司的应注意的问题：充分了解物业代理公司及其职员的业务素质，物业代理公司可投入市场营销工作的资源，物业代理公司过往的业绩，针对物业的类型选择物业代理，认真签订物业代理合同。
(2)制定租售方案
1)成本导向定价法包括成本加成定价法和目标定价法。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。目标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
2)购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法。认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
3)竞争导向定价法。
(3)制定宣传与广告策略
四、房地产市场调查与分析
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对市场调查、分析与预测方法的掌握程度，促使应试者提高进行房地产市场分析、细分房地产市场以及选择目标市场的实际操作能力和知识水平。
考试基本要求
掌握：市场细分、目标市场选择和市场定位的方法，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析的内容，房地产产品功能定位的概念与方法。
熟悉：市场调查步骤，市场规模的估计和市场趋势分析方法，识别竞争者、确定竞争者的目标、确定竞争者的战略、判断竞争者的反应模式、制定企业应采取的对策的方法。
了解：市场调查的意义和内容，对市场调查的分析与评估方法，分析消费者市场购买行为的方法。
要点说明
1．市场调查
(1)市场调查是系统地设计、收集，分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程，其目的在于为企业的决策者进行预测和决策、制订计划提供重要依据。
(2)市场调查的内容包括国内外市场环境调查、技术发展调查、市场需求容量调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。
(3)市场调查的步骤：确定问题和调查目标，制定调查计划，收集信息，分析信息，报告结果。
(4)对市场调查的分析与评估
有效的市场调查应具备以下特点：
方法科学、调查具有创造性、调查方法多样、模型和数据相互依赖、合理的信息价值和成本比率、正常的怀疑态度、调查过程遵守职业道德。
2．市场分析的手段与方法
(1)市场规模的估计
对市场规模的估计，实际就是预测市场的需求，即估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
(2)市场趋势分析方法
分析市场趋势包括宏观环境预测、行业预测和企业销售预测。
市场趋势分析的主要方法有：购买者意图调查法、专家意见法、时间序列分析法和相关分析法。
1)购买者意图调查法是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
2)销售人员意见综合法：综合若干销售人员的估计能得到很有价值的结果。
3)专家意见法又称为德尔菲法，其实施的程序是：提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家；各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员；将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断；将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。
4)时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
5)相关分析法包括：
回归分析法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。
市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。
3．目标市场的细分与选择
市场细分的三种模式，包括同质偏好、分散偏好、集群偏好。
目标市场选择的模式，包括单一市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖和大量定制。
市场定位是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。定位要求企业能确定向目标顾客推销的差别数目及具体差别。
4．竞争者分析
(1)识别竞争者
关键是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来。
(2)确定竞争者的目标
(3)确定竞争者的战略
(4)判断竞争者的反映模式
从容不迫型竞争者、选择型竞争者、凶猛型竞争者、随机型竞争者。
(5)制定企业应采取的对策的方法
根据以下几种情况做出决定：竞争者的强弱、竞争者与本企业的相似程度、竞争者表现的好坏。
5．市场购买行为分析
影响消费者购买的因素：社会文化因素、个人因素和心理因素。
6．房地产市场分析与产品功能定位
(1)房地产市场分析，是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
(2)房地产市场分析的作用
房地产市场分析的角度是多元的，对不同的使用者来说，起到的作用也是有差别的。主要对开发商、投资者和金融机构、设计人员、营销经理、地方政府、租户和购房者发挥不同的作用。
(3)房地产市场分析的内容：宏观因素分析、市场供求分析和相关因素分析。
(4)市场区域指主要(潜在)需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。
(5)房地产产品功能定位的方法
房地产产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。
方法与步骤是：
1)明确目标使用者群体；
2)把握目标使用者的需求特征、消费者偏好和可支付能力；
3)针对目标使用者群体设计。
五、现金流量与资金时间价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。
考试基本要求
掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。
熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复利计息的概念。
要点说明
1．现金流量
(1)现金流量指将某一项投资活动作为一个独立的系统看待时，在一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流人。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。
(2)现金流人包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
(3)现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。
2．资金时间价值
(1)资金时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。从投资的角度来看，影响资金时间价值的因素主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
(2)利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
(3)单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 
(4)名义利率与实际利率存在着下述关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；当 每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数大于时，实际利率大于名义利率；当每年计息周期数为无穷大时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er一l。
3．资金等效值与复利计算
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
能结合房地产经济问题，熟练运用一次支付的现值系数和终值系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的终值系数和储存基金系数、等差序列的现值系数和年费用系数和等比序列的现值系数和年费用系数进行复利计算。
六、经济评价指标与方法
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。 
考试基本要求
掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与案例应用。
熟悉：投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
要点说明
1．效益和费用识别
固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。
流动资金是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。
开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括，土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。
利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润。
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税金有：经营税金及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税。
置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收人，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
2．经济评价指标及其计算方法
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。
清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。
财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为
发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
投资回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。
利息计算方法：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
3．经济评价指标计算实例
要求能结合房地产投资问题，熟练运用有关经济评价理论，来计算不同类型房地产投资项目的各经济评价指标。
七、风险与不确定性分析
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的掌握程度。
考试基本要求
掌握：盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析的方法与应用。
熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用及其对经济评价结果的影响，敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三项预测值’’法，风险分析的概念、一般过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模拟法。
要点说明
1．房地产项目不确定性因素的分析
影响房地产开发项目经济效果的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、容积率等。
影响房地产置业投资项目经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
2．盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，该点被称为盈亏平衡点，在这一点上，
销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房
地产项目的风险程度。保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
房地产项目盈亏平衡分析的内容，包括最低租售价格、最低租售数量、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率和多因素临界点组合分析。
3．敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
单因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。进行单因素敏感分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。多因素敏感分析是分析两个或两个以上的不确定因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，其分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
“三项预测值”法的基本思路是：对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值(估计值)，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各
变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。
4．风险分析
房地产项目风险分析的过程，可以分为风险辩识、风险估计和风险评价三个阶段。
概率分析的一般步骤为：列出需要进行概率分析的不确定性因素；选择概率分析使用的经济评价指标；分析确定每个不确定性因素发生的概率；计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步骤：
(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；
(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；
(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；
(4)分别计算各可能发生情况下的净现值；
(5)计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系
数；
(6)计算净现值大于或等于零时的累计概率；
(?)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。
蒙特卡洛模拟法：能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。
蒙特卡洛模拟法的实施步骤有：
(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；
(2)通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布；
(3)反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。
八、房地产开发项目可行性研究
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的掌握程度。
考试基本要求
掌握：房地产开发项目投资估算、资金使用计划、收入估算与资金筹措的方法，财务评价报表的组成和财务报表编制的方法。
熟悉：可行性研究的含义、目的、作用、依据、工作阶段、内容和步骤，房地产开发项目策划、评价方案构造和基础参数选择方法。
了解：项目可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要，点。
要点说明
1．可行性研究概述
可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下阶段规划设计的依据。
可行性研究的依据包括：国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
2．可行性研究的内容与步骤
可行性研究包括投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策四个工作阶段。
房地产开发项目可行性研究的内容：项目概况、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定、市场分析和建设规模的确定、规划设计方案的选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织机构和管理费用研究、开发建设计划的编制、项目经济及社会效益分析、结论及建议。
3．房地产开发项目策划与基础参数选择
房地产开发项目策划方案通常包括：区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择等六个主要部分的内容。
经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标和评价标准类指标。
4．房地产开发项目投资与收入估算
房地产开发项目投资估算的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)等。
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、
幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费：差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10％左右。
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。
租售收入房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。
资金筹措资金筹措计划要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
资金使用计划：房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。
5．房地产开发项目财务报表的编制
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。
现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年或季度)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。现金流量表分为：全部投资现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表。
资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。• 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
房地产开发项目财务评价辅助报表包括：项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。
6，可行性研究报告的撰写来源：www.examda.com
项目可行性研究报告，由封面、摘要、目录、正文、附表和附图等6个部分构成。
九、房地产金融与项目融资
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识的掌握程度，促使应考人员开阔视野，提高为房地产金融提供估价咨询服务的能力和知识水平。
考试基本要求
掌握：房地产抵押贷款的概念与类型，房地产项目融资的概念，房地产项目融资方案编制方法，金融机构对项目贷款审查的内容。
熟悉：房地产企业权益融资与债务融资的概念，房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性，房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。
了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。
要点说明
1．房地产资本市场
权益融资：当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
债务融资：是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款有土地(或土地使用权，下同)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
房地产抵押贷款是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有
方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款
不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。
商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
房地产抵押贷款二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。
房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，可分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型房地产投资信托是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型房地产投资信托主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型房地产投资信托则同时经营上述两种形式的业务。
房地产投资信托的特征：流动性好，市场价值稳定，高现金回报，有效分散投资风险，抵御通货膨胀。
2．房地产金融风险
房地产开发贷款的风险：政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性；市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性；财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性；完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性；抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性；贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。
个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
房地产投资信托的风险：主要包括经营风险、市场风险和利率风险。房地产投资信托的风险管理途径，主要表现在提升专业化经营水平、提升规模经营水平、吸引机构投资者参与、制定积极稳妥的经营战略、建立优秀的管理队伍等方面。
3．房地产项目融资
房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
房地产投资项目所需要资金的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。
融资方案分析主要包括资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析和融资风险分析四个方面的工作。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
十、物业资产管理
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的掌握程度。
考试基本要求
掌握：物业管理中的费用测算与财务报告的内容。
熟悉：房地产资产管理的概念与所包括的内容，写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。
了解：物业管理的内容。
要点说明
1．房地产资产管理
物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。
资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。
2．物业管理的内容
制定管理计划的内容包括：确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出包括管理费在内的物业管理预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。
3．写字楼物业管理
投资性物业中的写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。
写字搂选择租户时应考虑的因素包括：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
4．零售商业物业管理
零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店五种类型。
商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
零售商业物业的租金以每一个独立出租单元的总出租面积(GRA)为基础计L租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付
百分比租金。— 基础租金又称最低租金，通常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。
5．物业管理费用的测算与财务报告
潜在毛租金收入：物业可以获取的最大租金收人，等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。
空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入或租出的面积没有收到租金所导致的收入损失。
有效毛收入：潜在毛租金收入扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。
经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。跟踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。
净经营收入：有效毛收入扣除经营费用后的收人。
准备金：定期存人的用于支付未来费用的资金。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出(例如设备或屋面的更新)，而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。
保证金基金：为保证租户在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约(按期缴纳租金、履行对物业保护的责任)，而由租户缴纳的基金。如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。否则就要扣除部分甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。
人工费：物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费(如医疗、养老、失业保险)、统筹费、公积金(如住房公积金)等。
公共设施设备日常运行、维修及保养费：该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。主要包括：维修与保养费。室内装修费；生活用水和污水排放；能源费；康乐设施费；杂项费用。