11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（    ）。
A、估价时点为未来，估价对象为未来状况
B、估价时点与估价对象均为现在
C、估价时点为现在，估价对象为未来状况
D、估价时点为现在，估价对象为过去状况
12、某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。则该建筑物的成新率为（    ）。
A、 44%       B、50%       C.、67%       D、94%
13、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（    ）的情形。
A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/ m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/ m2。则该可比实例在2004年10月末的价格为（    ）。
A、2648元/ m2   B、2688元/ m2   C、2708元/ m2   D、2734元/ m2
15、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近的某可比实例有关资料如下：成交价格为4000元/ m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（    ）。
A、3790元/ m2   B、4238元/ m2   C、4658元/ m2   D、4663元/ m2
16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/ m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该房地产的正常成交价格最接近于（    ）。
A、2427元/ m2     B、2500元/ m2      C、2575元/ m2      D、2632元/ m2
17、某幢建筑面积3000 m2的经济适用房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（    ）。
A、1067元/ m2     B、1070元/ m2      C、1087元/ m2      D、1141元/ m2
18、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（    ）。
A、80%           B、82%            C、83%            D、92%
19、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（    ）。
A、35年             
B、45年            
C、48年            
D、50年

20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（    ）。
A、10.0%           
B、11.1%            
C、11.9%            
D、12.5%

21、某建筑物的建筑面积为200 m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算建筑物的现值为（    ）。
A、10.2万元          
B、11.0万元         
C、11.3万元        
D、11.5万元

22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/ m2。假定净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（    ）。
A、14140元/ m2     
B、42421元/ m2      
C、56561元/ m2      
D、60000元/ m2

23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/ m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（    ）。
A、3275元/ m2   
B、3287元/ m2   
C、3402元/ m2   
D、4375元/ m2