2004年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

来源：房地产估价师发布时间：2013-04-24 房地产估价师辅导视频评论

　　一、单选题
　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A
　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C
　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B
　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D
　　二、多选题
　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC
　　11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC
　　三、判断题
　　1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×
　　11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×
　　四、计算题
　　1．解：
　　（1）计算未来3年的净利益。
　　1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元
　　2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元
　　3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元
　　（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。
　　

　　（3）计算收益价格。
　　

　　或：
　　

　　2．解：
　　第一种答案：
　　（1）项目总建筑面积：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
　　（2）房地产开发项目总价值及折现值。
　　1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元
　　住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：
　　7500/(1+10％)3=5634.86万元
　　2）写字楼价值。
　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
　　⑥写字楼价值：

　　⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元
　　3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元
　　写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元
　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元
　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元
　　4）项目开发成本及管理费用折现值：
　　2580.13+3648.76=6228.89万元
　　（4）住宅楼销售税费及折现值。
　　1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
　　2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元
　　（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)
　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
　　=5279.78万元
　　第二种答案：
　　（I）项目总建筑面积：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
　　（2）房地产开发项目总价值及折现值。
　　1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元
　　2）写字楼价值
　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
　　⑧写字楼价值：

　　3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元
　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元
　　写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元
　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元
　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
　　4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元
　　4）项目开发成本及管理费用折现值：
　　3434.25+4856.51=8290.76万元
　　（4）住宅楼销售税费及折现值。
　　住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
　　（5）所能支付的最高土地价格。
　　1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）
　　=15978.86－450－8290.76
　　=72381万元
　　2）贴现：
　　7238.1/(1+10％)3=5438.09万元
　　3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元

视频学习

我考网版权与免责声明

① 凡本网注明稿件来源为"原创"的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属本网所有。任何媒体、网站或个人转载、链接转贴或以其他方式复制发表时必须注明"稿件来源：我考网"，违者本网将依法追究责任；

② 本网部分稿件来源于网络，任何单位或个人认为我考网发布的内容可能涉嫌侵犯其合法权益，应该及时向我考网书面反馈，并提供身份证明、权属证明及详细侵权情况证明，我考网在收到上述法律文件后，将会尽快移除被控侵权内容。