答案及解析

一、单项选择题

1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C

11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C

21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B

31.A 32.B 33.A 34.C 35.C

二、多项选择题

1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE

6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD

11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC

三、判断题

1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√

四、计算题

1.解：

1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）

2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）

3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），

或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；

4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；

5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；

6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）

8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）

2.解：

（1）重新购建价格C总

方法一：

1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）

①建筑安装成本=1200元/㎡；

②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；

③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；

④销售费用=C×3%；

⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；

⑥销售税费=C×6.5%；

⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；

⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），

2）总价计算

①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；

②专业费用=3600×8％=288（万元）；

③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；

④销售费用=C总×3％；

⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；

⑥销售税费=C总× 6.5％；

⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；

⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，

解得C总=6356.394万元。

方法二：

每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，

解得C=2118.798（元／㎡），

则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。

（2）折旧计算

1）可修复费用=35万元；

2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；

3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；

4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；

5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；

6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。

（3）建筑物现值计算

V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。

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