1．某宗土地面积为1.2 ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

　　根据市场调查，有关数据如下。

　　(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5 000元/m²，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m²(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

　　(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1 800元/m²，写字楼2 800元/m²，管理费用为开发成本的5%。

　　(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

　　(4)目前，此类项目折现率为10%。

　　(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

　　2．6年前，甲公司提供一宗1 ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元人民币，合作建设9 000 m²建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3 000 m²建筑面积划归甲公司所有，6 000 m²建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每1m²建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。