房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性所决定的。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。

1.不可移动（位置固定性）（掌握）

不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。

因城市道路扩建需要，广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”被整体平移了35m。成本太大。房地产基本不可移动。

由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、周围环境和景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下。

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。

由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。

例题：

房地产具有供给有限特性，本质上在于（　）。2004年真题：

A.土地总量有限

B.规划限制

C.房地产不可移动

D.价值量大

正确答案：C答案解析：参见教材P61。 

任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　）特性决定的。2009年真题：

A.易受限制

B.相互影响

C.独一无二

D.不可移动

正确答案：D答案解析：注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有D是正确答案。参见教材P59。 

2.独一无二（掌握）

独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。

房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。

值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则（见本书第五章第五节）及估价方法之一的市场法（见本书第六章）正是基于这一点。

例题：

房地产的独一无二特性导致了（　）。2007年真题：

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大

正确答案：ABCD答案解析：参见教材P60。

3.寿命长久（熟悉）

寿命长久特性也称为耐久性，对于土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者发生荒漠化、盐渍化等，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。

而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

由于寿命长久，房地产可以给其所有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，例如在中国通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要的意义，例如，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。

4.供给有限（熟悉）

土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。填海造地毕竟是少数。由于土地不能增加，特别是区位较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。进一步来看，房地产具有供给有限的特性，本质上还不在于土地总量不能增加。

目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区扩展；二是向更高的立体方面发展，例如增加容积率或建筑高度、建筑密度。但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件（包括容量）、城乡规划、资金、建筑技术等的约束。

供给有限造成房地产具有独占性。

原因：

■土地总量不可增加；

■房地产不可移动造成了供给不能调剂。

房地产供给有限特性的本质是（　）。2010年真题：

A.土地总量有限

B.房地产的不可移动性

C.房地产的独一无二性

D.房地产的价值量大

正确答案：B答案解析：供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由土地的不可移动造成。参见教材P61。 

5.价值较大（熟悉）

与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值，比一件家具或者一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。

对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。

单价高，总价大，所以交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

6.用途多样（熟悉）

用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。

土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、周围环境等的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。

房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将其房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。因此，房地产估价中有“合法原则”和“最高最佳利用原则”。从经济角度看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

一宗房地产可以有多种不同的用途。

用途不可以随意转换的原因：

政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则） 

7.相互影响（熟悉）

房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。

房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，易受邻近房地产的影响。

外部性：

正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。

典型的例子：绿地建设、建一个花园

负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

典型的例子：在一幢住宅附近建造垃圾站、公共厕所和工厂。工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害污染

经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　）。2011年真题：

A.相互影响性　

B.寿命长久性

C.数量有限性　

D.保值增值性

正确答案：A答案解析：了解“外部性”的含义。参见教材P63。 

8.易受限制（熟悉）

政府对房地产限制的四种特权：

管制权——对房地产的利用做出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设工业项目。

征税权——对房地产征税。

征收权——为了公共利益而征收。

充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产。

易受限制还表现为：不可移动，不可隐匿，难以变现，所以难以抵御制度政策变化的风险。

9.难以变现

难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。

房地产由于具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。

当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。值得注意的是，这里只是讲一定幅度的降价，没有讲无限度地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。另外，对于房地产持有人来说，有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需资金问题。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

影响某宗房地产变现能力的因素主要有（七项）：

①该宗房地产的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。 

②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，便难以出人。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。

③该宗房地产的价值大小。一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱。

④该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值越大的房地产的变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

⑤该宗房地产的开发程度。一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。

⑥该宗房地产的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。例如，郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。

⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。

结合实践经验，理解性记忆

例题：

一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（　）2011年真题：

正确答案：正确答案解析：独立性，指单独使用，不受限制。参见教材P65。 

下列房地产中，变现能力相对较强的是（　）。2009年真题：

A.用途专业的房地产

B.价值较大的房地产

C.独立使用的房地产

D.不可分割的房地产

正确答案：C答案解析：独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。不可分割的房地产在使用上也会受到限制，影响其交易。参见教材P65。 

对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的是（　）。2010年真题：

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

 正确答案：ABC答案解析：标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因为比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；小商铺总价低，比大商铺容易变现。厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P65。 提示：这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。 

10.保值增值

地产由于土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。

引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面：

①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，例如更新或添加设施设备，重新进行装饰装修，改进物业管理等；

②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；

③需求增加导致稀缺性增加，例如经济发展和人口增加带动房地产需求增加；

④通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨；

⑤房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。

其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

例题：房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　）。2011年真题：

A.对房地产本身进行投资改良　

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀　

D.外部经济性

E.建造成本提高

正确答案：BD答案解析：通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P66。 

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　）引起的。2005年真题：

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善

 正确答案：CE答案解析：三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变，AD 属于投资增值而非自然增值；B 属于保值而非自然增值。参见教材P45。