1.房地产实物（考点在相关知识部分）

房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业知识。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，例如住宅的户型如何。

房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（　）。2004年真题：

A.相应配套的基础设施

B.土地的形状

C.组合完成的功能

D.立体空间

 正确答案：C答案解析：参见教材P49。

2.房地产权益的含义（掌握）

房地产权益是指无形、不可触摸，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

房地产权益以房地产权利为基础，包括：

①房地产的各种权利。——所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

②受到其他房地产权利限制的房地产权利。——设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。

③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。——城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。

④房地产的额外利益或收益。——屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。

中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

（1）房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）

所有权形式有：单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。

——共有（按份共有/共同共有），共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。

——建筑物区分所有建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（是一种复合性的权利，专有部分的所有权＋专有部分以外的共有部分的持份权＋因共同关系所产生的成员权）。

例题：1.权益是房地产中无形的部分，包括（　）。（2002年多项选择题）

a.权利 

b.权力 

c.利益 

d.收益 

e.毛利润

 正确答案：acd答案解析：参见教材P50。

2.建筑物区分所有权包括（　）等。（2004年多项选择题）

a.按份共有所有权

b.专有部分所有权

c.共同关系成员权

d.共用部分持份权

e.长期使用和租赁

 正确答案：bcd答案解析：参见教材P50。

判断题：

房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（　）（2005年判断题）

 正确答案：√

（2）建设用地使用权

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

按照取得方式，建设用地使用权可分为

－－－出让的建设用地使用权

－－－划拨的建设用地使用权

－－－其他建设用地使用权。主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。

例题：

1.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（　）的行为。（2004年单项选择题）

a.宅基地所有权

b.空间利用权

c.地役权

d.建筑物相邻关系

 正确答案：b答案解析：参见教材P50～51。

（3）宅基地使用权

宅基地使用权人（主要是农村集体经济组织内部的成员才有的权利）依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施；

（4）土地承包经营权

也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

（5）地役权

地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。

例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。

1.设立地役权通常会使（　）。（2009年单项选择题）

a.供役地的价值下降

b.需役地的价值下降

c.供役地与需役地的价值都下降

d.供役地与需役地的价值都上升

 正确答案：a答案解析：参见教材P51。

判断：

地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（　）（2002年判断题）

正确答案：×答案解析：参见教材P51。

（6）抵押权

抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

（7）租赁权

以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权。

例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。

（8）物权与债权

债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。

如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。“物权优先”“时间优先”。

所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

例题：

房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（　）2007年真题：

在不同的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等。②一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

3.房地产区位的含义（掌握）

房地产区位（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

（1）一宗房地产的位置包括：①坐落，即该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。

②方位，即该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方向和位置。

③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。

④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。

⑤朝向，即该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向。

⑥楼层，即当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

（2）一宗房地产的交通条件

是指进出该宗房地产的方便程度——通达性，可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。

用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度。

用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度，是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。

某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。

（3）一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务设施一般是指教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

（4）一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。“location，location and location”是西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。

当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性—一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果它们的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等区位状况不同，价值会有很大的不同。

例题：

下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（　）。（2009多项选择题）

a.建筑平面布置 

b.朝向、楼层 

c.环境景观 

d.土地开发程度

e.房屋完损等级

4.房地产的其他名称（了解）

（1）不动产－－－法律上使用

（2）物业－－－－已建成的房屋及配套的设施设备和相关场地”

（3）real estate、land和real property－－－英语翻译

5.房地产的基本存在形态（了解）

房地产——可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体

土地——仅指土地部分

建筑物——仅指建筑物部分

房地——专指土地和建筑物的综合体

（a）

无建筑物的土地：

这是一块无建筑物的空地。

（b）

有建筑物的土地：

该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。

（c）

建筑物：

建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。

（d）

房地：

下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。