估价方法

房地产价值应采用科学的方法进行测算，不能仅凭经验进行主观推测。一宗房地产的价值通常可通过下列3个途径来求取：

（1）近期比较上相似的房地产是以什么价格进行交易的―基于理性的买者愿意出的价钱不会高于其他买者最近购买相似的房地产的价格，即基于相似的房地产的成交价格来衡量其价值。

（2）如果将该房地产出租或自营，预计可以获得多少收益―基于理性的买者愿意出的价钱不会高于该房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预期收益来衡量其价值。

（3）如果重新开发建设一宗相同或相似的房地产，预计需要多少费用―基于理性的买者愿意出的价钱不会高于重新开发建设相同或相似的房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发成本来衡量其价值。

由上述三个途径产生了三种基本估价方法，即比较法（也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法（也称为重置成本法、重建成本法）。此外，还有一些其他估价方法，包括假设开发法（也称为剩余法、预期开发法、开发法）、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法（也称为基准地价系数修正法）等。

关于基本估价方法，值得指出的是，美国为成本法（ cost approach） 、市场比较法（market comparison approach, sales comparison approach）、收益法（incomeapproach ）三种；英国为比较法（ comparison method, comparative method）、投资法（investment method）、剩余法（ residual method） 、利润法（ profits method） 、承包商法（ contractors method ）五种。

英国的比较法与美国的比较比较法相同，英国的投资法和利润法可归为收益法（ income approach ，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于自营的房地产估价），而剩余法和承包商法可归为成本法（ cost based approach）。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。书将在后面的章节中分别介绍比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法及其运用。

每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。