估价依据

估价依据是指作为估价的前提或基础的必要资料。它主要包括三个方面的文件、资料：一是有关法律、法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。

如《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

二是估价委托书和委托人提供的估价所需资料，如估价对象的面积、用途、权属证明、历史成交价格、运营收入和费用、开发成本（包括成本、费用、税金和利润等）以及有关会计报表等资料。为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查。三是房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。