估价对象

估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益，是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

房地产虽然在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称“房地”,具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”，或者“土地及其上的建筑物”）三种基本存在形态，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。不仅房屋、构筑物、土地为常见的估价对象，已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”，可以成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”（虽然称为期房，但实际上包括其占用范围内的土地）进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。

房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。

此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。

概括起来，房地产估价对象有房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。更具体的估价对象种类，见本书第二章第三节“房地产的种类”。