估价目的

估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、人民法院确定拍卖房地产的保留价、保险公司衡量投保房屋的保险价值、房地产买卖双方协商成交价、政府确定国有建设用地使用权出让底价等提供参考依据。

委托人一般不会无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产司法拍卖、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让，企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。

在实际估价中，应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明。例如，房地产征收征用评估，可分为房屋征收评估和房地产征用评估；房屋征收评估又可根据估价对象，分为被征收房屋价值评估和用于产权调换房屋价值评估。房地产转让估价可根据转让方式，分为买卖、互换、以房地产作价入股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价。

房地产买卖估价又可分为为买方确定出价、为卖方确定要价和为买卖双方协商成交价的估价，此外还有房地产所有权人自愿的普通拍卖保留价（底价）评估。国有建设用地使用权出让估价可根据出让方式，分为招标、拍卖、挂牌、协议出让估价；根据服务对象，分为为出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价。

不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同（俗称租约），许多法律法规规定保护这种租赁关系，如《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号，以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（2000年9月29日法释[2000]44号）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。

这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果是为房地产买卖、抵押目的评估这种房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。在成本法估价中对价格构成的成本、费用、税金和利润等项目的取舍上，也应根据估价目的作出。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。