三、房地产税收的需要（熟悉）

自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，名称也不尽一致，如房产税（房屋税）、地产税（土地税、地价税）、房地产税（不动产税、财产税、物业税）、契税（不动产取得税、不动产移转税）、土地增值税等。在现代市场经济下，这些税种的计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。

为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值（或租金）为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

中国目前与房地产有关的税种共10个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

例如，契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：

①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，在上述由征收机关参照市场价格核定的情况下，通常需要房地产估价为征收机关核定计税依据提供参考依据。

再如，土地增值税是对转让房地产的增值额征收的一种税收，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人可能隐瞒、虚报房地产成交价格，不据实提供扣除项目金额。

为此，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号）第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”可见，在征收土地增值税的许多方面都需要房地产估价提供有关参考依据。

目前，许多国家和地区有按房地产评估值，每年向房地产所有者征收的房地产税（不动产税、财产税、物业税）。中国多年来就在酝酿改革现行房地产保有环节的税收制度，准备开征此类税收。起初将这类税收称为物业税，后来称为房产税。例如，2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

2005年10月11日中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出：“稳步推行物业税”。2010年5月27日国务院同意的国家发展和改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出：“逐步推进房产税改革”。自2011年1月28日起，上海、重庆开展了对个人住房征收房产税改革试点工作。一旦房产税实行按房地产评估值征收，就更加需要房地产估价服务。

在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

四、房地产司法拍卖的需要

人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的比较价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。