房地产征收征用的需要（掌握）

房地产特别是其中的土地，是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，如兴建道路、公园、学校、机场等，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用农民集体所有的土地、国有土地上单位和个人的房屋及其他房地产。

征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。

征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。例如，《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正文本，以下简称《宪法》）第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”

《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号，以下简称《物权法》）第四十二条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿”。第四十四条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”

《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正文本，以下简称《土地管理法》）第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日修正文本，以下简称《城市房地产管理法》）第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿”。

第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”

下面可以提炼的考题内容很多：

征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。

例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值（包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同）进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值（包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同）进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（以下简称产权调换差价）提供依据，即：

产权调换差价＝被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值

在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强买”

征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。“强租”

记忆要点：实施征收，遵循“公共利益原则”，实施补偿，遵循“公平补偿原则”

补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

——房地产被征收后损毁的，补偿为“使用上的补偿（相当于租金）＋损毁前后的价差”

——被征收后灭失的，补偿为“使用上的补偿＋被损毁的价值”

——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。