房地产抵押的需要（掌握）

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。在借贷等民事活动中，为了保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求贷款金额小于抵押房地产的价值。特别是商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值。

即如果为了信贷安全而少放款，将会失去赚取利息的机会;为了获取更多的利息而多放款，将会承受损失的风险。两全其美的办法是追求合理的抵押价值。而为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：

①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。

④抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的比较价值等进行评估。

在实际中，还可以按照抵押贷款前、抵押贷款后和抵押物处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。

——贷款前期，除了提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数（抵押率）测算等服务。

——贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。

——贷款处置期，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。——出于债务安全的需要

房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、处置抵押房地产估价。

例题·多选题：下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（　）。2009真题：

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

答案：ABCD解析：前四者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14～15。

例题·单选题：在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（　）

A.转抵押估价

B.抵押房地产价值动态评估

C.抵押成数测算

D.处置抵押房地产估价

 答案：C解析：参见教材P15。