房地产估价的必要性（熟悉）

1.专业估价存在的前提：独一无二、价值量大

虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

这是因为：一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价。一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。

例题·多选题：下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　）。2011真题：

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

 答案：AD解析：参见教材P11。

例题·单选题：房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。（2005年单项选择题）

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大

D.不可移动和用途多样

 答案：B解析：参见教材P11。

2.房地产需要专业估价的原因

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大等特性，房地产市场又是典型的不完全市场。

在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。

目前估价领域专业化细分：资产评估、房地产评估、土地价格评估、矿业权评估、珠宝价值评估、二手车交易评估等等。

3.房地产估价在估价中占主体地位

（1）房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少

房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。

（2）房地产需要估价的情形

房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，在房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也需要房地产估价。因此，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

其他资产需要估价的情况相对较少

（3）房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。