本书所讲的房地产估价，指的是专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别。

1.专业估价与非专业估价的区别

对估价作通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对与错，也不论其结果是否令人信服。例如，你看上了某幢房子或者某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。但是，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

专业估价：提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

专业估价活动需要专门知识和经验，提供的是一种专业意见，这种专业意见具有公信力，是一种有偿服务，需要承担相关法律责任。估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至会对社会经济活动产生重大影响，关系公共利益和人民财产安全，例如为征收国有土地上单位和个人的确定补偿提供依据的估价，不仅关系被征收人的切身利益还关系到社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价还关系金融安全，所以不是随便什么人都可以从事的，只能由取得房地产估价机构资质的专业机构和取得房地产估价师资格的专业人员来从事。

专业估价与非专业估价的五大不同点（考点）：

①由专业估价机构和专业估价人员完成——专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件、专门从事房地产估价活动的单位。专业估价人员是指具有估价专业知识和经验、专门从事有关估价活动的个人。

②提供一种专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

③具有公信力——专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们相信、认可或接受。

④实行有偿服务——是一种接受他人委托而提供有偿服务，要向委托人收取一定的费用。

⑤承担法律责任——专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定，会依法受到处罚，承担赔偿责任，甚至追究刑事责任。

例题·判断题：某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　）2007年真题：

 答案：×解析：必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。

例题·多选题：与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。2007年真题：

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

 答案：ACD解析：专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。

2.房地产估价的概念

专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵守公认的原则，采用科学的方法分析、测算和判断。因此，给房地产估价下一个完整的定义是：房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，依据估价依据，在估价假设下，采用科学的估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。

估价的主体是估价机构和估价师

估价的客体是估价对象的价值

估价时间是估价时点

估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序

估价中采取的手段（三手段）

价值分析手段，对影响估价对象价值的各种因素进行分析

价值测算手段，运用数学公式或模型计算估价对象的价值

价值判断手段，根据测算结果以及市场行情和自己的估价经验等，对价值进行最终判定

估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见

例题·单选题：房地产估价是对房地产在估价时点的价值进行分析、（　）的活动。

A.度量、判断

B.估算、定价

C.判断、定价 

D.测算、判断 

 答案：D

3.估价与评估的异同

房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估。

评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。例如，普通高等学校教育评估、地震灾害调查评估、环境评估、社会稳定风险评估等。

与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等。因此，虽然房地产估价应当建立在房屋工程质量、房屋完损等级、房屋使用功能、房地产周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价、房地产估值。

同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为房地产评估。例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、经济可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。

特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了可以对各种房地产在各种估价目的下的各种价值进行评估，还可以从事：

1）房地产价值分配（如把房地产的总体价值在其不同部分之间进行分配，例如把包含土地和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配，把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间进行分配）。

2）房地产价值减损评估（如污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估）。

3）价值提升评估业务（如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估）。

4）相关经济损失评估业务（如征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估）。

5）房地产咨询业务等。（如房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。）

这些房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是有能力从事并应着力拓展的业务领域。

例题·单选题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务。（2008年单项选择题）

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估 

D.价值减损评估

 答案：C

4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义　

美国大多称为real estate appraisal。日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。中国台湾地区称为不动产估价。