第二讲 房地产价格与供求

　　房地产价格的概念
　　房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
　　房地产价格的形成条件
　　房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
　　有效需求简称需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。
　　房地产供求与价格
　　房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。
　　某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：
　　(1)该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。其他商品一般也如此。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀作用，所以，其需求与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的．需求量却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。
　　(2)消费者的收入水平。由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。而对于低档商品来说，当消费者的收入水平提高时，反倒会减少对商品的需求。
　　(3)消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对城市公寓住房的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。
　　(4)相关房地产的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间就存在着一定的替代关系。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
　　(5)消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受其对未来情况的预期的影响。例如，现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和商品现在的价格水平，还取决于他们对未来收入和未来价格的预期。当预期未来收入增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求
　　房地产供给
　　房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。如果房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算作供给。
　　现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：
　　供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量
　　某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：
　　(1)该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房，地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
　　(2)该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
　　(3)该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
　　(4)开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。