第三讲 房地产价值和价格的种类

　　使用价值和交换价值
　　一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济适动中一般简称的价值，指的是交换价值；在房地产估价中一般所说的，价值，也是指交换价值。
　　任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
　　就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地上的交换价值。
　　投资价值和市场价值
　　某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者(或称购买者)的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评估价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型投资者(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
　　当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
　　就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
　　成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
　　成交价格
　　成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易,买者同意付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者收取的货币额、商品其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
　　成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
　　严格来说，正常成交价格的形成条件有如下7个：①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量，没有显著的影响力。④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。⑤买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者对所交易的商品具有充分的信息，包括充分了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。⑥理性的经济行为。这又被称为“经济人”的假设条件。在经济学里，“经济人”被规定为经济生活中抽象的一般人，其本性假设是利己的，力图以最小的经济代价去追逐和获取自身最大的经济利益。而且买卖双方均是谨慎的，价格不受任何一方感情冲动的影响。⑦适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者，而不是急于出售或急于购买。
　　理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解：
　　(1)卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖些钱，卖者出售房地产时所愿意接受的价格总有一个最低界限(最低价格)，买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售，其心态是在此最低界限之上，价格越高越好。
　　(2)买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付些钱，买者购买房地产时所愿意支付的价格总有一个最高界限(最高价格)，卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下，价格越低越好。
　　(3)卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。
　　市场价格
　　市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
　　理论价格
　　理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
　　价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量的相互作用决定的；另二方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。所以，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动、不会偏离太远。但在泡沫经济下，市场价格可能脱离理论价格，如在投机需求的带领下，或在非理性预期下形成的畸高价格。
　　一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动), 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
　　公开市场价值
　　在现代西方房地产估价著作中，将需要评估的客观合理价格或价值，多称为市场价值或公开市场价值。
　　在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。
　　评估价值
　　评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果，评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用市场法测算得出韵结果通常称为比准价格，采用成本法测算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法测算得出的结果通常称为收益价格。
　　评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供价格参考依据，在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价人员的知识、经验、职业道德等情况的不同，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价值可能不同。
　　由上可见，要求评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上讲，一个良好的评估价值；正常成交价格＝市场价格。