第9讲 房地产价格影响因素分析

　　内容：
　　①自身因素；
　　②环境因素；
　　③人口因素；
　　④经济因素；
　　⑤社会因素；
　　⑥行政因素；
　　⑦国际因素；
　　⑧心理因素；
　　⑨其他因素。
　　1．自身因素
　　房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。权益方面已在前面有关章节，如第3章中的“合法原则”、“最高最佳使用原则”，作了一些说明。这里主要分析一下区位和实物方面的因素。
　　1．1位置
　　人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右，所以，关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。
　　房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。
　　房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。
　　1．2肥力
　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。
　　肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，所以，肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。
　　1．3地质条件
　　地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。
　　地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。
　　1．4地形、地势
　　地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。
　　由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。
　　地形、地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受地形、地势的限制(如四面临山或有河流阻隔)，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。
　　1．5土地面积和形状
　　同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。
　　土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。
　　1．6日照、风向、降水量、天然周期性灾害
　　一般来说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格)，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。
　　同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格也有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。
　　农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异也很明显。
　　房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
　　把降水量与地势结合起来看，对房地产价格的影响比较明显。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。
　　凡是有天然周期性灾害的地区，如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，土地利用价值低，甚至不能利用。如果勉强利用，一旦天灾袭来，人们的生命财产都无保障。因此，这类土地的价格必然很低。
　　1．7建筑物本身
　　建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。