第10讲 房地产估价程序

　　内容：
　　①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩出具估价报告；⑩估价资料归档。
　　1．获取估价业务
　　从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要有下列3类：
　　(1) 被动接受。即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。
　　(2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源
　　(3) 自有自估。即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，但这种估价不属于专业估价行为，其估价结果或估价
　　2．受理估价委托及明确估价基本事项
　　2．1明确估价基本事项
　　明确估价基本事项主要包括：①明确估价目的；②明确估价对象；③明确估价时点。
　　2．1．1明确估价目的
　　明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如，《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定了不得抵押的房地产。因此，属于规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象。《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”该法第34条第(五)项的规定是：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。第36条第三款的规定是：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。《城市房地产抵押管理办法》第8条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产； (二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产。”
　　2．1．2明确估价对象
　　明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。这首先要弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大，例如，它是土地，还是建筑物，还是土地与建筑物的合成体，还是其中的某一部分，如果是正在经营中的宾馆，是否还包含其中配备的家具设备等房地产以外的财产。
　　其次，估价人员应掌握，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人意见后综合确定。
　　在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人提供其能提供的反映该估价对象基本状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况(拥有的是所有权还是使用权，如果是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩余多少年)等。
　　2．1．3明确估价时点
　　明确估价时点是明确所要评估的价值是在哪个具体日期的价值。如果这一点不明确，将难以估价，因为同一宗房地产在不同的时点价值会有所不同。但在这个方面，委托人往往也不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。
　　多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘之日为估价时点，但在某些情况下需要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。从理论上讲，估价时点的详细程度与估价的难易程度有关，估价时点越具体，要求的估价精度越高，估价也就越困难。
　　2．2签订书面估价委托合同
　　房地产估价委托合同的内容一般包括：①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所)；②估价目的；③估价对象；④估价时点；⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等)；⑥估价服务费用及其支付方式；⑦出具估价报告的日期；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。