第二节 房地产开发项目管理

　　一、确定房地产开发项目的原则

　　(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　例题：确定房地产开发项目，应当符合( )的要求。

　　A.土地利用总体规划

　　B.年度建设用地计划

　　C.城市规划

　　D.房地产开发年度计划

　　答案：ABCD

　　解析：根据“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”，因此，应选ADCD。

　　二、 房地产开发项目土地使用权的取得

　　土地使用权的取得方式

　　(1)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用的却属必须的，可以由县以上人民政府依法批准划拨。

　　(2) 经济适用住房建设用地可采取行政划拨方式。

　　例题：房地产开发项目土地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括( )。

　　A.国家机关用地，军事用地

　　B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　C.商业用房建设用地

　　D.城市基础设施用地和公益用地 E经济适用住房建设用地

　　答案：ABDE

　　解析：商业用房建设用地不能采取行政划拨方式，因此，应选ABDE。

　　三、房地产项目实行资本金制度

　　1、项目资本金的概念

　　投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

　　2、项目资本金的出资方式

　　（1）项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。

　　（2）以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

　　3、对不按期开发的房地产项目的处理原则

　　房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　例题：《开发经营条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于( ) %。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.40

　　答案：B

　　四、 对开发项目实行质量责任制度

　　1、 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

　　房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。其他所有参与部门都是开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量责任，也应由开发企业承担对购房者的责任。

　　房地产开发企业开发建设的房地产项目，必须要经过工程建设环节，必须符合《建筑法》及建筑方面的有关法律规定，符合工程勘察、设计、施工等方面的技术规范，符合工程质量、工程安全方面的有关规定和技术标准，这是对房地产开发项目在建设过程中的基本要求。

　　2、对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　房屋主体结构质量涉及房地产开发企业，工程勘察、设计单位，施工单位，监理单位，材料供应部门等，房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定的目的主要是为了确保购买商品房的消费者的合法权益不受损害。

　　应当注意以下几个问题：一是只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等。选择退房还是换房，权利在消费者。

　　例题：对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含( )

　　A.购房人的直接损失

　　B.购房人的精神损失等间接性损失

　　C.开发商的直接损失

　　D.开发商的精神损失等间接性损失

　　答案：A.

　　解析：根据题意，对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，显然不包含开发商的直接损失、开发商的精神损失等间接性损失，同时也不包含购房人的精神损失等间接性损失，因此，应选A。

　　五、竣工验收制度

　　房地产开发项目需经验收方能交付使用

　　（1）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。

　　（2）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

　　（3）房地产.开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　例题：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起（ ）日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.90

　　答案：C