第五章 物业管理制度与政策

　　第一节 物业管理概述
　　物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可以分为：1、常规性的公共服务2、针对性的专项服务3、委托性的特约服务三大类。其中专项服务是物业服务开展多种经营的主渠道。
　　物业管理工作的主要环节按先后顺序分4个阶段：1.物业管理的策划阶段；2.物业管理的前期准备阶段；3.物业管理的启动阶段；4.物业管理的日常运作阶段。
　　物业管理策划阶段的工作包括：
　　1、物业管理的早期介入
　　2、制定物业管理方案
　　3、制定临时管理规约及有关制度
　　4、选聘物业服务企业四个基本环节。
　　这四个环节均是由房地产开发企业来主持。
　　建设单位应与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》。
　　物业管理的启动阶段：
　　1、物业的接管验收
　　2、用户 （业主）入住
　　3、档案资料的建立
　　4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立。物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志。
　　第二节 物业管理主体
　　物业管理市场的供需主体是物业服务企业和业主、物业使用人或租用人。
　　业主的权利：
　　1、业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
　　2、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（业主大会是一个机构，而不是一次会议）
　　业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》
　　在第一次业主大会会议召开之前，最初的管理规约可由建设单位依据政府制定的示范文本代为拟定，提交第一次业主大会会议讨论通过，并经业主签字后生效。管理规约对全体业主具有约束力。
　　第三节 物业管理经费
　　物业管理经费的来源主要有以下几个方面：
　　1、 定期收取物业管理费； 在物业管理经费的筹集中，物业管理服务费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。
　　2、 物业共同部位、共同设施设备维修基金； 一个物业管理区域内有两个以及两个以上产权人的，应当建立“物业共用部位、共用设施设备维修资金。
　　3、 物业服务企业开展多种经营的收入和利润； 开展多种经营，创造经济收益，以业养业，补充物业管理经费的不足。
　　物业服务企业开展多种经营有以下两种情况：
　　1.利用物业共同部位、公共设施设备进行经营活动，所取得的收益属于业主，应主要用于补充专项维修资金。
　　2.利用自身条件，开展多种经营活动。
　　4、 政府多方面扶持
　　5、 开发建设单位给予一定的支持
　　业主交存的住宅专项维修资金属于全体业主所有。

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