2013年房地产估价师考试基本制度与政策精选点(二)

　　二、房地产转让的条件

　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
　　①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;
　　②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
　　③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

　　(3)依法收回土地使用权的。在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

　　(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。

　　(6)未依法登记领取权属证书的。

　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

　　例题1：下列房地产属于不得转让情况包括()。
　　A.依法收回土地使用权的
　　B.共有房地产，经过其他共有人书面同意的
　　C.未依法登记领取权属证书的
　　D.依法登记领取权属证书的
　　E.权属有争议的。
　　答案：ACE
　　解析：“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的”，是可以转让的。

　　例题2：下列房地产不得转让的有()。(2005年试题)
　　A.共有的房地产
　　B.未解决权属争议的房地产
　　C.设定了抵押权的房地产
　　D.已被依法查封的房地产
　　E.已列入城市拆迁范围内的房屋
　　答案：BD
　　解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　(一)新建、扩建、改建房屋;
　　(二)改变房屋和土地用途;
　　(三)租赁房屋。

　　三、房地产转让的程序

　　《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：
　　(1)房地产转让当事人签订书面转让合同。
　　(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
　　(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。
　　(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。
　　(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。
　　(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。
　　此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

　　例题：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后( )日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
　　A.15
　　B.30
　　C.60
　　D.90
　　答案：D
　　解析：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

　　四、房地产转让合同

　　房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：
　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;
　　(2)房地产权属证书的名称和编号;
　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;
　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
　　(5)房地产的用途或使用性质：
　　(6)成交价格及支付方式;
　　(7)房地产交付使用的时间;
　　(8)违约责任;
　　(9)双方约定的其他事项。

　　例题：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方()关系的协议。
　　A、权利
　　B.义务
　　C.买卖
　　D.转让
　　E.抵押
　　答案：A
　　解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。

　　

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