一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1~3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83 594．27m²。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

　　请问：

　　1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

　　请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

　　(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1 000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

　　请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为()。

　　A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2．将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的()。

　　A．自行改变

　　B．经上级主管部门批准改变

　　C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3．该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。

　　A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和

　　B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4．该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。

　　A．该两幢房屋的正常市场价值

　　B．该两幢建筑物的重新建造成本

　　C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　　(二)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。

　　5．能否改建的最终批准权在( )。

　　A．政府房地产管理部门

　　B．政府规划管理部门

　　C．政府土地管理部门

　　D．上级总公司

　　6．评估时依据的建筑面积应为( )。

　　A．460 m²

　　B．600 m²

　　C．1 000 m²

　　D．以上三个面积都不行

　　7．该公司委托评估应选择( )。

　　A．房地产管理部门

　　B．资产管理部门

　　C．有资格的房地产估价机构

　　D．验资机构

　　(三)为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3 000元/m²，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

　　8．交易日期调整的主要方法是( )。

　　A．百分率法

　　B．价格指数法

　　C．价格变动率法

　　D．价格指数变动率法

　　9．对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为( )元/m²。

　　A．3 415

　　B．3 484

　　C．3 586

　　D．3 658

　　10．采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在估价时点时的价格：等于( )。

　　A．可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)

　　B．可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数

　　C．可比实例在成交日期时的价格×

　　D．可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数

　　三、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前噩的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象为一宗10 000 m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1~3层主要为商业用途，建筑面积9 000 m²(含独立使用的车棚300 m²)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15 007元/m²。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。

　　1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

　　2．建筑安装工程费为1 100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

　　3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²，运营费用率为24%。

　　4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2 700元/m²；建成一年时可售出60%，平均价格为2 800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格潮2 900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

　　5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：

　　1．开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10 000×5=50 000(m²)住宅总面积=50 000-000=41 000(m²)

　　(1)商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m²)

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410．40(元/m²)

　　商铺开发完成后的单价=410．40/8％×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4 118.45(元/m²)

　　商铺开发完成后的总价=4 118.45×9 000=3 706.61(万元)

　　(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×30%×2 700/(1+12%)2.5+60%×

　　2 800/(1+12%)3+10%×2 900/(1+12%)3.5=8 204.06(万元)

　　(3)开发完成后的房地产总价值=3 706.61+8 204.06=11 910.67(万元)

　　2．扣除项目

　　(1)建安工程费=50 000×1 100/(1+12%)=4 910.71(万元)

　　(2)专业及管理费用=4 910.71×8%=392．86(万元)

　　(3)销售费用和销售税费总额=11 910.67×(3.5%+5.5%)=1 071.96(万元)

　　(4)销售利润=11 910.67×20%=2 382.13(万元)

　　(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

　　3．总地价

　　2006年9月1日的总地价：

　　V=11 91.67-4 910.71-392.86-1 071.96-2 382.13-0.04VV=3 031.74(万元)

　　

上一页12下一页