一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

　　1.简述评估该酒店的技术路线。

　　2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

　　(二)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

　　(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10 000 m²，且土地形状规则：允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。

　　如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　1.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。

　　A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

　　B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

　　C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

　　D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。

　　A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

　　B.只能对两个厂区的土地进行估价

　　C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

　　D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

　　3.对乙厂区土地估价的思路应当是()。

　　A.按出让土地使用权评估其公开市场价值

　　B.按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

　　(二)某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

　　4.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。

　　A.商业用途

　　B.工业用途

　　C.估价师确定的用途

　　D.商业与工业混合用途

　　5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。

　　A.商业用途

　　B.工业用途

　　C.估价师确定的用途

　　D.委托方确定的用途

　　6.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。

　　A.工业用途

　　B.商业用途

　　C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响

　　D.商业用途，并考虑补地价因素的影响

　　7.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。

　　A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

　　B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减

　　C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估

　　D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

　　(三)某宗房地产现行的价格为2 000元/m2，年净收益为200元/m²，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5 000元/m²。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5 000 元/m²。

　　8.获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/m²。

　　A.2 983.72

　　B.3 203.78

　　C.3 693.42

　　D.5 000元/m²

　　9.收益法的本质是()。

　　A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值

　　B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值

　　C.将房地产收益直接资本化

　　D.将房地产收益报酬资本化

　　10.以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。

　　A．未来净收益的报酬率

　　B．未来净收益的大小

　　C．获得净收益期限的长短

　　D．获得净收益的可靠性

　　三、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　H办公用房建于2005年，为四层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2 310 m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。

　　(1)土地价格估算

　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1 200元/m²。

　　则土地价格为：

　　1 200×2 310×60%=166.3(万元)

　　(2)建筑物价格计算

　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2 175元/m²。

　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：

　　2 175×0.5×5.85%=63.6(元/m²)

　　开发商利润为：

　　2 175×20%=435(元/m²)

　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：

　　

　　建筑物现值为：

　　(2 175+63.6+435)×92%×2 310=568.2(万元)

　　(3)估价结果确定

　　166.3+568.2=1 288.9(万元)

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