[案例3－5]
　　××写字楼估价结果报告（节选）
　　（一）委托方：××公司
　　（二）估价方：××房地产估价公司
　　（三）估价对象：××写字楼位于H市五一大道东段南侧，市工商银行西侧，芙蓉路交叉口以东约100米处，临五一大道。
　　（四）估价目的：为合作经营提供价值依据。
　　（五）估价时点：2004年2月28日
　　（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
　　（七）估价依据：L委托估价合同；2.国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件；3.《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号；4.估价人员实地查看和市场调查。
　　（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
　　（九）估价方法：由于H市目前有同类型写字楼交易实例数例，拟采用市场法估价。
　　（十）估价结果：××写字楼在估价时点的房地产市场价值为23811万元，大写：人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
　　（十一）估价人员：（略）
　　（十二）估价作业日期：（略）
　　（十三）估价报告应用的有效期：（略）
　　××写字楼估价技术报告
　　（一）实物状况分析：
　　1.产权状况2000年2月28日，B公司以投标方式获得××写字楼地块50年土地使用权，即2000年2月28日至2050年2月28日。该写字楼由B公司建造，其房屋所有权亦属B公司所有。
　　2.土地面积与建筑面积××写字楼所处地块宗地号0408068，土地总面积为2480m2，总建筑面积为38578m2. 3.建筑物概况该写字楼为钢筋混凝土框筒结构，建筑层数30层，地下二层为车库，有车位128个，建筑面积2560m2；地上28层为写字楼，建筑面积36018m2，内设弹性分隔间的办公用房，设备齐全，环境优雅。写字楼外观造型设计新颖，外墙面采用铝合金，孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合，大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，花岗石地面，整个大楼具有高贵非凡的风格。备有六台进口名牌高速豪华电梯，采用中央空调系统，设有国际卫星和接收系统。供电充足，设有快速自动转换发电机组备用，市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统，保安监视和防盗系统，自控消防系统，多功能程控电话系统。耐火等级为一级，七度抗震设防，为目前H市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。
　　××写字楼是项目目前H市最高最大的房地产开发项目，是一座现代化、多功能、高档次的写字楼，实行现代化电脑管理，配备多台进口名牌电梯、电视卫生接收系统和中央空调系统、多功能程控电话通讯、保安系统及现代化消防系统，还将组建专业化的物业管理公司进行科学的物业管理。
　　（二）区位状况分析：
　　××写字楼位于H市五一大道东段南侧，市工商银行西侧，芙蓉路交叉口以东约100米处，临五一大道。
　　该写字楼地处五一大道之黄金地段，所在区域为市行政事业办公区，周围有市人民政府、市工商银行、博物馆、电视台，向西有电信大楼、金融大厦，而后是市商业中心区。水电均由市政管道网供应，通讯、治安、交通、办公及生活环境在H市均属上乘。五一大道两侧，没有旧城区的拥挤和繁重的拆迁任务，是目前及今后高楼大厦建筑区。交通、水电、通讯及各种公共服务设施，在H市属一流。
　　五一大道为H市目前市内最宽最直的主干道，有6个车道，东经建筑中的跨江二桥而至经济开发区，西经跨江一桥而至东方公园，距火车站只有10分钟车程，离飞机场只有30公里。
　　（三）市场背景分析：H市房地产业起步晚，时间约于1992年国家宣布H市为开放城市之后。因此，房地产价格较其他同类型开放城市低。但由于它西通Y国，南接省会城市L市，目前正在修建南北铁路，H市将在我国大西南通道中占重要地位，另外H市还是我国少有的三沿（沿海、沿边、沿江）开放城市，这使H市房地产业成为目前及以后房地产投资的理想城市。
　　（四）最高最佳使用分析：（略）
　　（五）估价方法选用：由于H市目前有同类型写字楼交易实例数例，拟采用市场法估价。
　　（六）估价测算过程
　　1.选择可比实例
　　（1）华兴大厦写字楼位置：位于五一大道东北侧，邻建筑中的跨江二桥。
　　规模：建筑层数28层，地下2层为车库，地上26层为写字楼。
　　结构与装修：钢筋混凝土框筒结构，外墙为兰色玻璃幕墙、高级白瓷面砖，内墙为高级彩色喷涂，地面为釉面砖或水磨石，中央空调，配四部进口高速豪华电梯。
　　成交价格：写字楼平均为每平方米4800元，地下车库每个8万元。
　　成交日期：2001年2月20日
　　（2）中意大厦写字楼位置：位于芙蓉路西段北侧，电信大楼对面。
　　规模：建筑层数25层，地下2层的车库，地上23层为写字楼。
　　结构与装修：钢筋混凝土框架结构，外墙为铝合金玻璃幕墙，大理石或釉面砖地面，轻钢架石膏板吊顶，中央空调，配四部进口名牌电梯。
　　成交价格：写字楼平均每平方米5500元，地下车库每个9万元。
　　成交日期：2002年2月15日
　　（3）金鑫大厦写字楼位置：位于五一大道西段北侧，市建设银行对面。
　　规模：建筑层数20层，地下1层为管理用房，地上19层为写字楼。
　　结构及装修：钢筋混凝土框架结构，外墙为兰色玻璃幕墙，地面为水磨石，中央空调，配四部进口名牌电梯。
　　出租价格：该写字楼已使用4年，2000年至2003年平均年租金为每平方米800元。
　　价格估算：由于该写字楼用于出租，有持续稳定的租金收入，故采用收益法，求取价格，具体采用报酬资本化法进行测算。
　　A.年有效毛收入通过调查H市同类型写字楼出租价格，确定年租金每平方米800元符合客观收益情况，故年收入为每平方米800元，此为1995年租金价格。
　　且年运费费用a.折旧费根据H市工程造价标准，金鑫大厦建造原值为1500元／m2，土地使用权年限为50年，故折旧年限50年，残值率为0，则年折旧费＝1500／50=30（元／m2）。
　　b.维修费按H市惯例，维修费一般为房屋现值的1.5％，则年维修费＝1500×[1－（1－0）×4／50]×1.5％＝4.5（元／m2）
　　c.利息取一年期定期存款利率10.98％，则年利息＝l500×10.98％＝164.7（元／m2）
　　d.管理费年管理费＝（30+20.7）×10％＝5.1（元／m2）
　　巳保险费年保险费＝l500×2‰＝3（元／m2）
　　f.房产税依H市房产税标准，房产税为建造原值的1.2％，则年房产税＝1500×1.2％＝18（元／m2）
　　g.其他税年其他税为3元／m2 h.经营者利润据调查，H市写字楼行业投资收益率平均为15％，则年经营者利润＝（30+20.7+5.1+3+18+3）×15％＝12.0（元／m2）
　　所以，年总营运费用＝30+20.7+164.7+5.1+3+18+3+12＝256.5（元／m2）
　　C.确定报酬率根据银行利息及物价和市场情况分析，综合确定报酬卒为12％。
　　D.价格计算V=（800－256.5）/12%×[1－1/（1+12%）]=4505（元／m2）
　　2.确定修正系数
　　（1）交易情况修正所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
　　（2）交易日期调整据调查测算，近几年交易日期修正系数平均每年为110％。
　　（3）房地产状况调整。其中：①区位状况调整以估价对象为100，则华兴大厦为95，中意大厦为98，金鑫大厦为83.②实物状况调整可比实例及估价对象的实物状况已介绍如前，以估价对象为100，则华兴大厦为96，中意大厦为98，金鑫大厦为89.
　　3.确定比准价格
　　根据所选三个可比实例，列表修正计算如下：

项目		华兴大厦	中意大厦	金鑫大厦
成交价格（元／m2）		4800	5500	4505
交易情况修正		100／100	100／100	100／100
交易日期调整		121／100	110／100	100／100
房屋状况调整	区位状况调整	100／95	100／98	100／83
	实物状况调整	100／96	100／98	100／89
比准价格（元／m2）		6368．4	6299．5	6098．6

　　以上三个可比实例与估价对象位于同一供求圈内，且交易日期比较接近，故取各可比实例的比准价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（6368.4+6299.5+6098.6）／3＝6255.5（元／m2）
　　对于地下车库，经过市场调查分析，估价对象所在区位明显优于可比实例所在区位，确定每个车位价格为10万元。
　　4.计算估价结果
　　该写字楼市场价值＝36018×6255.5+128×100000＝238110599＝23811（万元）
　　（七）估价结果确定
　　B公司所属××写字楼（位于H市五一大道东段南侧），经采用市场法估价，在估价时点的市场价值为23811万元，大写：人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
　　[案例3－5]　分析
　　1．由于H市是我国三沿开放城市，近年来房地产业发展迅速，写字楼物业也随即兴旺起来，面向市场的写字楼物业租售实例也逐渐增多，因此采用市场法评估是适宜的。
　　2．在市场调查与现场勘测过程中，评估人员详细分析了H市与写字楼物业密切相关的市场背景和相关因素，对写字楼的现场勘测也十分周密细致，文字简洁，内容全面，重点突出。但美中不足的是：文中有些字句过于夸张，例如称估价对象“为目前H市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。”另外，像对估价对象所采用电梯的描述，也不应只说是“进口高速豪华电梯”或“进口名牌电梯”，不如直接写出电梯的品牌及产地，这样既显得资料翔实，文字又显得平实。
　　3．在主要采用市场法的同时，对出租用写字楼采用收益法求取收益价格，然后用于市场法中。由此可见，任何一项具体的评估是很少采用单一评估方法的，往往是多种方法的联合运用。
　　4．本评估报告中，对于修正系数的确定没有给出具体的分析过程。
　　5．本估价报告采用收益法求可比实例金鑫大厦的价格时，存在以下问题：
　　（1）租金应采用2004年时的租金值（因为后面在进行日期调整时，对这一可比实例未修正，即认为其交易日期与估价时点一致），或是采用2003年的租金值加上近年平均升幅作为2004年的租金值，而不应采用2000－2003年租金的平均值。
　　（2）计算总支出时，大厦的年折旧费不应包含在内。
　　（3）按惯例，写字楼、酒店等房地产一般交由专业管理公司经营，并付给管理酬金。管理酬金一般不是像本报告“h．经营者利润”那样计算的，而是有其行业惯例。
　　（4）本报告报酬率的求取过程缺少依据。
　　6．房产税的计税方式错，应为原值扣除30％以后按1．2％计。