《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分1

来源:房地产估价师    发布时间:2013-04-24    房地产估价师辅导视频    评论

第三部分 《房地产估价案例与分析》考点分析与详解
一、问答题

(一)估价原则的运用

1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下):用途、强度、适应性。

例1:96年试题

例2:某房地产地处繁华商业区内,占地900平方米,地上200平方米建筑为一旧式住宅,委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米,该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米,城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。

答案:

1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

900×4=3600(万元)

2、依据和理由:上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为,该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅,在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率,土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则,该房地产应该以拆除重新利用为前提,按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

例3:2001年模拟试题问答题的第(二)题

(2)估价时点原则:估价结果的时间相关性、时效性,不同估价时点估价对象有不同的状态。

例1:98年的考题:选择题第2题

例2:教材P141

例3:某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地,地价款是100万元,之后又花了200万元进行基础设施的建设,税费为50万元,正常利润为50万元,出让年限从基础设施建设完成之日(2000年3月)起计,则该地块在2000年3月的价格为:(答案为D)

A.400万元  B.350万元   C.100万元   D.〉400万元

估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况,这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。

例4:2001年模拟题A选择题第2题

估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。

(3)替代原则:

例:2001年模拟试题B选择题第(一)题

(4)合法原则:主要考交易或处分方式合法、用途合法。

例:99年模拟试题:问答题第(三)题和选择题第(一)、(二)题。

98年考试题:选择题第(一)题。

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