一、 内容提要:
居住房地产估价,商业房地产估价,商务办公房地产估价。
重点、难点:
熟悉居住、商业、办公房地产的估价特点,掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。
二、内容讲解:
第4章 各种类型的房地产估价
根据估价对象用途的不同,在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型:
(1)居住房地产:包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
(2)商业房地产:包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
(3)办公房地产:包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。
(4)旅馆房地产:包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。
(5)餐饮房地产:包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
(6)娱乐及仓储房地产:包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
(7)工业房地产:包括工业厂房、仓库等。
(8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
(9)特殊用途房地产:包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
(10)综合房地产:是指具有两种或两种以上用途的房地产。
本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等九类房地产的估价案例进行分析,综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体,本书的案例中有些估价对象就是综合房地产,因此不再单独举例。
4.1 居住房地产估价
4.1.1 居住房地产及其估价的特点
居住房地产,或简称住宅,是所有房地产中占比重最大的一类,也是社会资产存量的一个主要组成部分。城市现有房屋总量中,住宅占50%以上;2000年全国竣工的商品房屋中,住宅占82.6%;当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的13.33%。而根据美国的统计,仅家庭自有住房一项资产就占美国家庭资产总量的32%,这还不包括用于投资的住宅房地产。
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多,在一个居住小区中,往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工,在外观上几乎是一样的;在同一幢住宅楼内,特别是高层住宅,楼层接近而方位相同的各套住房也基本上没有什么区别。同时,居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的,因此居住房地产估价的可比性较强,比较容易找到足够数量的可比实例。
居住房地产不同于一般的商品,也不同于其他房地产,它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性,还由于它是人类生存最基本的生活资料, 因此具有很强的社会保障性。在我国,曾经有相当长的一段时期,城市住房是作为社会福利的形式存在的,直到20世纪末,福利分房才正式停止,这造成了我们城市中目前存在大量的所谓房改房,这部分住宅的估价也具有其特殊性。
另外,我国为了保证社会稳定,对城市政策性、福利性住房的租金价格采用一定形式的管制措施。这些特点都是在进行居住房地产估价时必须充分掌握的。
4.1.2 影响居住房地产的主要区域因素
4.1.2.1 交通条件
交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的,对于居住房地产而言,交通条件主要指城市公共交通的通达程度,如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
4.1.2.2 生活服务设施
居住房地产所处地段不一定要繁华,即使处于商业繁华地段,也希望能够闹中取静。但居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施,例如:菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店,等等。
4.1.2.3 教育配套设施
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素,主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。
4.1.2.4 环境质量
包括估价对象附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
4.1.3 影响居住房地产的主要个别因素
影响居住房地产的个别因素主要有:
4.1.3.1 建筑结构、类型和等级
建筑结构可分为砖混结构、砖木结构,框架结构、钢混结构等,具体包括基础、墙体、屋面、楼地面等情况。
4.1.3.2 装修
对于新建房地产而言,毛坯房与装修房的价格差别很大,粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。
4.1.3.3 设施与设备
供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度,厨房、卫生间洁具情况等。
4.1.3.4 质量
建筑质量,保温或隔热设施,防水防渗措施等是否符合标准及质量等级。
4.1.3.5 朝向与楼层
朝向除了考虑采光、通风等因素外,还有一个重要的因素是景观。例如一般来说,朝南的住宅优于其他朝向(例如朝北)的住宅,但当北向面对的是美丽的海景或江景时,北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高,而且甚至会高很多。
多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的楼层,例如7层住宅的最佳楼层一般是5层。高层住宅则通常是楼层越高价值越高。
[案例4—1]
XX大厦丽晶阁16一C房地产估价结果报告(节选)