2012年房地产估价师经营与管理真题部分（网友版）

来源：房地产估价师发布时间：2013-04-24 房地产估价师辅导视频评论

　　计算题第一题题目（大致）
　　说某人用4.3亿元购买投资写字楼，其中40%贷款，贷款期限为20年，年贷款利率为7.5%，按年等额还本付息。另外写字楼面积为36000平方米，车位310个。第一年和第二年，车位每月租金为500元，写字楼每月每平方米150元，空租和收租损失率为潜在毛收入的10%。此后每年在上年基础上增长5%。年运营成本为租金收入的30%。求第五年投资回报率和偿债备付率。
　　这里请问：求这个营运费用的基数是扣除空租和收租损失率之前的数，还是扣除空租和收租损失率之后的数？
　　我的解法如下，看看有无不妥？
　　第五年的租金收入=车位出租收入+写字楼出租收入=（（310×500+150×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%））×12×（1-10%）=69186690元
　　第五年的营运成本=69186690元×30%=20756007元
　　年等额还本付息额=16871856.93元
　　税前投资回报率=（69186690-20756007-16871856.93）/（430000000×60%）=12.23%
　　偿债备付率=可用于还本付息额/应还本付息额=（69188690-20756007）/16871856.93=2.87

　　计算题第二题：
　　已知：
　　买地200亩，每亩400万元。
　　建造成本为3200元每平方米，第一年至第五年建造比例为20%、5%、20%、30%、25%
　　出售单价为8500元每平方，
　　管理费用为收入的%，销售费用为收入的3%，根据上述绘制如下表格（时间不够，没做完,不知道对不对）

项目	0	1	2	3	4	5	6	单位
现金流入
销售面积				266668	266668	266668	266668	平方米
销售比例				20%	30%	30%	20%
销售单价				0.85	0.85	0.85	0.85	万元
销售收入				45333.56	68000.34	68000.34	45333.56	万元
现金流出
土地费用	80000							万元
建筑成本		17066.75	4266.688	17066.75	25600.13	21333.44		万元
管理费用			1200	906.6712	1360.007	1360.007	906.6712	万元
销售费用				1360.007	2040.01	2040.01	1360.007	万元

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