来源:房地产估价师 发布时间:2013-04-24 房地产估价师辅导视频 评论
四、计算题
1.(1)月还款额=7000×25%=1750元,月利率=6%/12=0.5%
购买住房最高额=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93
(2)月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15
按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47
则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元
(3)若保持1750的月还款额不变,需要偿还的年限为n
34842.68×(1+0.075%)180 =(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.075%)12n=1.7973
当n=7时,1.007584=1.8732
当n=6时,1.007572=1.7125
则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
2.自有资金投入总额=35000×35%=12250万元
第一年初投入9000万元;
第二年初投入13250万元,其中3250万元为自有资金,10000万元贷款;
第二年末收入7750万元,全部与第三年初投入,因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元;
第三年末收入12600万元,全部与第四年初用于偿还贷款;
第四年末收入21650万元,足以偿还剩余贷款,并有余额;
第五年末开始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080万元租金;
第四十年末,最后一年收入租金后,剩余残值20万元。
(1)第四年初偿还贷款时,贷款本息合计10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600万元还款12600万元,仍需偿还5000万元。
第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10%)=5500万元
因此借款计划为第二年初借款10000万元,第三年初借款5000万元。
还款计划为第四年初偿还12600万元,第五年初偿还剩余5500万元。
(2)制作全部投资现金流量表
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | … | 40 |
+ |
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| 12600 | 21650 | 1080 | 1080 | 1080 |
| 1100 |
- | 9000 | 13250 | 5000 |
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NPV | -9000 | -13250 | -5000 | 12600 | 21650 | 1080 | 1080 | 1080 |
| 1100 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | … | 40 |
+ |
|
|
| 12600 | 21650 | 1080 | 1080 | 1080 |
| 1100 |
- | 9000 | 3250 |
| 12600 | 5500 |
|
|
|
|
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NPV | -9000 | -3250 | 0 | 0 | 16150 | 1080 | 1080 | 1080 |
| 1100 |
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