来源:房地产估价师 发布时间:2013-04-24 房地产估价师辅导视频 评论
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
㈠广义投资与成本的概念
1.投资
广义投资:指人们的一种有目的的经济行为,即以一定的资源投入某项计划,以获取所期望的报酬。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资价值以折旧的形式计入成品成本,并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命周期内始终被占用,直到项目寿命周期末,全部流动资金才能退出生产与流通,以货币资金形式被收回。
2.成本
含义:指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。包括生产成本和销售费用,生产成本加上相应的销售费用称为产品销售成本(亦称完全成本)。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。表现在两个方面:①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是唯一的,而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据;②在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等),这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
㈡房地产投资分析中的投资与成本
房地产生产经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动有较大差异。从本书第1章介绍的房地产直接投资形式来看,其投资与成本有如表6-1所示的特点。
房地产投资项目中投资与成本的特点表6-1
投资形式 | 经营方式 | 投 资 | 成 本 |
开发投资 | 出售 | 开发建设过程中的资金投入 | 开发建设过程中的成本支出 |
出租 | 开发建设过程中的资金投人 | 含开发建设成本和出租成本 | |
经营 | 开发建设过程中的资金投入 | 含开发建设成本和经营成本 | |
置业投资 | 出租 | 购买房地产时的资金投入 | 含购买成本和出租成本 |
经营 | 购买房地产时的资金投入 | 含购买成本和经营成本 |
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