第二节　经济评价指标

　　一、投资回收与投资回报
　　投资收益，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收：指投资者对其所投入资本的回收，投资回报：指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
　　用公式分析，最易理解的是利用等额序列支付的年值与现值之间的关系。已经知道：
　　
　　上式中的Pi就是投资回报，投资回报率为i,而就是投资回收，是投资者提取折旧的一个方法，即储存基金法。如果做为年值，则其折算到项目期末的终值正好等于P，反映了一个简单再生产的过程。
　　投资回收是用提取折旧方式获得，投资回报表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。开发投资：投资回收指所投入的总开发成本的回收，投资回报则为开发商利润。
　　二、经济评价指标体系
　　开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标包括静态指标和动态指标两类。
　　静态指标：不考虑资金时间价值，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标；
　　动态指标：要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
　　清偿能力指标：指考察项目计算期内偿债能力的指标。投资者、金融机构重视项目偿债能力
　　应该指出的是，由于开发投资项目与置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的评价指标体系略有差异。
　　房地产投资项目经济评价指标体系表6-2

项目类型	盈利能力指标		清偿能力指标
	静态指标	动态指标
房地产开发投资	成本利润率	财务内部收益率FIRR	借款偿还期 偿债备付率 资产负债率
	销售利润率	财务净现值FNPV
	资本金利润率	动态投资回收期Pb
	静态投资回收期Pb′
置业投资房地产	投资利润率	财务内部收益率FIRR	借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率
	资本金利润率、资本金净利润率	财务净现值FNPV
	现金回报率、投资回报率	动态投资回收期Pb
	静态投资回收期Pb′

　　三、通货膨胀的影响
　　对通胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。投资者往往提高对名义投资回报率(或收益率)的预期，以补偿购买力的损失。即要提高期望投资回报率以抵消通胀的影响，投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
　　从理论上来说，全部期望投资回报率应包含所有预期通胀率的影响。预期收益率通常随着对通胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通胀率和收益率经常是同时变动，很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态。投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期。
　　通胀和房地产增值是两回事。通胀导致折现率提高；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
　　实际投资分析工作中，考虑到通胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可允许未来年经营收入以及运营成本随着通胀分别有所增加，这样就可消除通胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。若在收益现金流估算过程中没有考虑通胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。

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