第三节　动态盈利能力指标及其计算

　　一、财务净现值(FNPV)
　　含义：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
　　计算期的选取规则如表6-3所示。
　　房地产投资项目计算期选取规则
　　表6-3

项目类型		计算期（开发经营期）界定
开发投资	出售	为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期；当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。
	出租或自营	为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的时间周期；以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值；为计算方便，也可视分析精度的要求，取10～20年。
置业投资		为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权(使用权)开始，到出租经营或自营活动正式开始截止；经营准备期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素相关。

　　基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
　　财务净现值的计算公式为：
　　
　　式中FNPV——项目起始时间点的财务净现值；ic——基准收益率或设定的目标收益率；
　　CI——现金流入量；CO——现金流出量；(CI-CO)t——项目在t年的净现金流量；
　　t=0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期。
　　若FNPV≥0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，财务可接受。
　　二、财务内部收益率(FIRR)
　　含义：指项目在整个计息期内，各年净现金流量现值累计等于零的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：
　　
　　FIRR的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
　　FIRR可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插法公式为：
　　
　　式中i1—当净现值为接近于零的正值时的折现率
　　i2—当净现值为接近于零的负值时的折现率
　　NPV1—采用低折现率时净现值的正值
　　NPV2—采用高折现率时净现值的负值
　　式中i1和i2之差不应超过1%－2%。
　　FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若贷款利率＞FIRR，投资会面临亏损。求出的FIRR是可接受贷款的最高利率。将所求出的FIRR与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR＞ic时，则认为项目在财务上可接受。如FIRR＜ic，则项目不可接受。
　　当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV(i)如图6—3所示。从图6—3中可以看出，当i值＜FIRR时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值＞FIRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。
　　求解FIRR的理论方程应有n个解，从而引发了对项目内部收益率唯一性的讨论。研究表明：①常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；②非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的FIRR是唯一的，若计算FIRR的方程有多个实数解，须根据FIRR的经济含义对计算出的FIRR进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
　　三、动态投资回收期(Pb）
　　含义：指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：
　　
　　在式中的Pb——动态投资回收期。
　　动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：
　　
　　上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，若Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。

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