1．投资：为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定（确定的现值的牺牲）
　　①以资产为基础（资本和所有有形无形资产）
　　②以企业为基础（一国企业在另一国建实体）
　　③以交易为基础（资本资产跨国界流动）
　　1．1投资的特性：
　　①有目的经济行为现在支出一定价值的经济活动；
　　②具有时间性；
　　③目的在于得到报酬；
　　④具有风险性,不稳定性．
　　1．2作用：
　　①国家经济增长的推动力
　　②与企业发展密切相关
　　③促进人民生活水平提高
　　④利国内稳定和国际交往
　　2．房地产投资的物业类型
　　①土地：建成后的/在建工程
　　②居住：最具潜力风险较小规模小交易量大
　　③商业：投资者间效益受其与社会接近程度影响位置
　　④工业：特定用户
　　⑤特殊：是属长期投资
　　房地产投资特性：
　　位置固定或不可移动；
　　寿命周期长；各异性；
　　政策影响；
　　专业管理依赖；
　　相互影响；
　　适应性：房地产本身不产生收益,在使用过程中产生
　　3．房地产投资的形式的利弊
　　a．直接投资：开发投资_短期； 置业投资-自用或出租
　　b．间接投资：
　　①企业债券和股票投资
　　②房地产投资信托公司投资
　　③购买住房抵押支持证券 
　　c．投资之利：抵消通膨影响；提高投资者资信
　　较高收益水平；税收优惠；易得金融机构支持；
　　d．弊端：变现性差；投资巨大；回收期长；要有专门的知识经验
　　4．房地产投资风险
　　风险：为未获的预期收益可能性的大小,比预期收益
　　增加的叫"风险报酬",标准方差越小风险越小
　　风险体现在：
　　①投入资金安全性
　　②期望收益的可靠性
　　③投资项目的良现性
　　④资产管理的复杂性
　　a．系统风险：
　　通货膨胀（购买力降低）-降低实际收益率
　　市场供求；周期 ；变现；政策；政治；或然损失
　　利率：价值折损或债务加重
　　利率提高会抑制市场需求,而致房地产价格下降
　　b．个别风险：
　　①收益现金流；
　　②未来经营费用；
　　③资本价值；（取决于①②）；
　　④比较（机会成本）
　　⑤时间；
　　⑥持有期．
　　c．对投资决策的影响：
　　①据风险大小确定相应目标收益率
　　②尽可能归避控制转移风险
　　5．风险与投资组合：
　　对相同宏观经济环境变化,不同投资项目收益有不同反应
　　1．大型机构投资者：注重研究地区时间分布及项目类型分布合理性
　　2．把组合风险降到最低,前提是各项目间有一个负的协方差,最理想绝对的负协方差
　　3．预期收益率=无风险收益率+系统性风险系数或斜率*（市场整体平均收益率-无风险收益率）
　　4．确定折现率理想方法：机会成本加适当风险调整值

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