1.房地产市场：从事买卖、租、抵、典等交易的活动场所及一切交易途径和形式、一个完整的由市场主体、客体、价格、资金运行机制等因素构成一个系统。
　　运行环境：社会、政治、金融、经济、法制、技术、资源、国际
　　（1）影响市场发展的社会经济因素
　　①社会：观念、心理、福利、人口、家庭
　　②经济：发展、家庭收入、物价、工资、就业、房价、租金比
　　③政策：房地产供给、住房、金融、产权、价格
　　（2）影响市场转变的社会经济力量
　　①金融业发展
　　②信息通信技术提高
　　③生产工作方式
　　④人文环境变化
　　⑤自然环境变化
　　⑥政治制度变迁

　　2.房地产市场结构与市场指标
　　（1）市场结构宏观上分5类：总量、区域、产品、供求、投资
　　（2）市场细分：从宏观市场环境角度
　　①按地域：是主要方式；
　　②按用途；
　　③按存量增量：一级出让、二级（土地转让、新建租售）、三级（存量房产）
　　④按交易形式：买卖、租赁、抵押
　　（3）市场指标
　　①供给指标：可供租售量、空置率、建设周期
　　②需求指标：GDP（生产法收入法支出法）、家总支出商品零售和城市居民消费价格指数
　　③市场交易指标：吸纳量（租售之和）、房地产价格、房地产价格指数、预售面积、房地产租金

　　3.房地产市场的特性与功能
　　（1）供给的特点：缺乏弹性；非同质性；土地有限难再生
　　投资巨大-高度垄断,供给主体间竞争不充分不广泛
　　（2）需求特点：广泛性、多样性、融资借助信贷金融机构
　　（3）市场交易：产权流转、时间长、费用高、专业服务
　　（4）市场价格：位置、总体向上波动、个别因素影响大
　　（5）房地产市场功能：
　　①配置存量房地产资源和利益、
　　②显示市场需求变化
　　③指导供给适应需求变化、
　　④引导需求适应供给变化
　　⑤指导政府制订科学的土地供给计划

　　4.运行规律：
　　投资收益包含单位时间的租金和转售增值。
　　（1）房地产市场均衡状态下
　　①租金和价格不变化；
　　②价格=重置成本；
　　③新增量=折旧量；
　　④资产存量不变
　　（2）原则讲,房地产业发展由整体经济发展决定
　　（3）长期平均空置水平是自然周期的平衡点、
　　（4）泡沫与过热
　　a.泡沫：市价/使用价值因投机脱离实际用者持续上涨,投机性因素作用结果,资金支持是泡沫产生必要条件
　　①成因：土地有限及稀缺性是基础；
　　②投机需求是膨胀的诱因；金融机构过度放货是促成
　　b.过热：过度开发
　　成因：开发商对市场预测的偏差；开发资金易得
　　开发商之间博弈和非理性行为
　　c.区别：①过热　供求关系　　反映不同层
　　泡沫　市价与实际价值关系　　面市场指标
　　②程度及危害不同
　　③自然周期中所处阶段不同：泡上过下，泡引起过，过未必是泡引起；
　　④市场参与者动机不同：过长期收益泡_短期收益
　　d.联系：描述房地市场中实价对基本市价的偏离,过是泡的诱因之一,房地价格中非基本价格不同程度体现

　　5.政府干预特征：公平/效率/连续/系统/协调/前瞻/引导
　　(1)干预原则：目标的确定性；政策连续与协调；政策针对性和导向性；公平性与效率
　　(2)手段：土地供应计划调控；城市规划指导；地价杠杆；税收；租金；金融杠杆；住房政策（廉经商）
　　(3)规范房地产市场行为措施：健全市场准入制度；规范交易程序；推动行业诚信体系建设；加强产权管理

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