1. 市场调查：企业进行市场分析预测,正确制定营销战略和计划的前提，是市场营销活动的出发点。
　　a. 内容：国内外市场环境；技术发展；市场需求容量； 消费者和其行为；竞争情况（不可控制）； 市场营销因素
　　b. 步骤：确定问题和调查目标（试挥性描述性因果性）→制定调查计划→收集信息（成本最高）→分析报告
　　c. 概率抽样：简单随机/分层随机/整群
　　d. 分析评估市场调查→考察调查的有效性
　　2. 市场分析的手段与方法：
　　a. 潜在购买者三个特点→（兴趣收入途径）,三者的消费者集合是有效市场；市场规模会因途径限制缩小．
　　服务市场：公司决定追求的部分合格有效市场
　　渗透市场：已购买产品的消费者集合
　　b. 市场总需求：特定地域,时期,市场营销环境,营销计划下特定消费群可能购买的总量
　　市场需求上限＝市场潜量 Q=nqp
　　新住宅需求=家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向
　　c. 市场趋势分析：宏观环境 行业 企业销售预测
　　方法：①购买者意图调查法②销售人员意见综合法③专家意见法④时间序排分析⑤相关分析（定量分析对中长期预测）：回归/市场因子
　　3. 目标市场的细分与选择
　　ST营销：细分市场→选择目标市场→产品定位
　　a. 市场细分：依据各种差异极限称为定制营销
　　①细分市场：规模大易识别顾客群体 多位竞争对手
　　弥隙市场：消费独特,有能力满足高价经营独到，领导地位难动摇
　　②市场细分模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好
　　③程序：调查→分析→归纳
　　④依据：消费市场细分 生产者市场细分
　　b. 目标市场的选择 ：细分市场规模和发展前景
　　细分市场的结构和吸引为 ；企业目标和资源
　　选择模式：单一市场集中化； 选择专业化；
　　产品专业化；市场专业化；全面覆盖；大量定制
　　c. 市场定位（产品定位）
　　对于选择了目标市场的企业唯一的方法是实现自己企业产品和对于间差别化
　　①差别化分析：
　　批量行业→大企业：盈利与规模/市场价额有关
　　僵滞行业→优势少规模小：盈利与市份无关
　　分块行业→多小规模的差别化机会：盈利与规模无关
　　专业化行业→多高盈利的差别化机会：企业机会相同
　　②市场定位：确市场营销组合策略的基础,价格/渠道/促销略有助产品形象，有些差别不能做细分依据
　　③差别值得开发的前提条件：重要性；独特性；优越性
　　沟通性；先发制人；可支付性；盈利性
　　4. 竞争者分析
　　a. 识别：企业可能被潜在竞争者吃掉,而非当前竞争者
　　识别竞争者的关键是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分综合考虑
　　b. 竞争者反应：从容 选择 凶猛 随机
　　c. 企业对策：竞争者强弱；与本企业相似程度/表现好坏
　　5. 市场购买行为分析
　　影响购买因素：（购买对象：便利品 选购品 特殊品）
　　①社会文化：最广泛深远/最基本的决定因素
　　家庭是最重要相关群体
　　②个人：个性（习惯 理智 冲动 经济 感情 不定）
　　③心理：动机 知觉 学习 信态 态度
　　6. 房地产市场分析与项目策划
　　a. 市场分析：通过信息将参与者与市场联系起来的活动
　　b. 市场区域确定：①物业类型的影响
　　②分析目的影响→政府宏观市场管理
　　c. 市场分析的内容：①宏观因素③相关因素分析
　　②市场供求（供给、需求、市场占有率、竞争）
　　d. 房地产产品功能定位
　　①从适用程度,设备,平面,物理性能,耐久艺术等方面）
　　②产品功能特点：调整难度大,费用高
　　③功能定位的原则：以潜在使用者的功能需求特征为导向, 站在他们立场上精打细算, 体现人为本关怀
　　④定位方法：明确群体把握特征偏好支付能力针对设计
　　

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