房地产开发是通过多种资源组合使用提供入住空间
　　八步四段：改变生存物质环境的活动
　　1．投资机会选择（找选）与决策分析（市场分析 财务评价）；
　　2．前期工作：
　　①土地一级开发依据：土地利用总体规划
　　城市总体规划；控制性详规；年度土地供应划
　　②土地合同重要附件：
　　规划设计条件通知书；审定设计方案通知书
　　③选址意见（1/2000或1/500图）→用地规划→规划设计条件通知→设计方案审批→工程规划
　　④招标： 持开工审批表和招标申请获批准后招标
　　公开招标→规模大周期长技术复杂
　　邀请招标→性质特殊；专业；保密工期紧；公开失败
　　⑤开工→施工许可证
　　（一年以下资金50%,一年以上资金大于30%）
　　3．建设阶段：
　　①质量：原材料 设备 施工质量
　　②进度：水平进度（横道图） 网络计划（单/双代号．时标）
　　③成本管理 ④安全管理
　　⑤合同：总体策划；招投标合同；合同分析与解释；实施
　　⑥验收：单项_综合_验收备案（15日内）
　　竣工档案：竣工图和技术资料（前期工作．土建．安装）
　　4．租售：宣传沟通→谈判→签约
　　①考察物业代理看成功率和平均销售周期
　　②成本导向法：成本加成和目标定价（损益平衡图）
　　③购买者导向法：认知价值和价值定价（物美价廉）
　　④竞争导向法：领导、挑战、随行就市

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