来源:房地产估价师 发布时间:2013-04-24 房地产估价师辅导视频 评论
历年考题精析
(一)单项选择题
1.某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第l年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。(2009年试题)
A.11.41
B.11.49
C.12.41
D.12.49
答案:C
解析:
2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为( )年。(2009年试题)
A.37
B.40
C.43
D.50
答案:B
3.某房地产开发项目,当i1=14%时,净现值为450万元;当i2=15%时,净现值为一200万元,平均资金成本率为l3.2%,基准收益率为l0%。该项目的财务内部收益率为( )。(2009年试题)
A.13.20%
B.14.31%
C.14.69%
D.14.80%
答案:C
解析:
4.某商铺的购买价格为l00万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为( )。(2009年试题)
A.5.00%
B.7.50%
C.18.36%
D.28.85%
答案:C
解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7%/[1一(1+7%)-10]万元=8.54万元
(8.54—60×7%)万元=4.3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/资本金(权益资本)=(3+4.34)/40万元=18.36%。
5.赵某以l2000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为( )。(2009年试题)
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05
答案:C
解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60%×l0%/[1一(1+10%)-10万元=26.95万元,
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。
6.房地产投资方案比选通常是在( )之间进行。(2009年试题)
A.独立方案
B.互斥方案
C.净现值法
D.等额年费用法
答案:B
7.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是( )。(2009年试题) A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
答案:A
8.下列关于收益率指标的表述中,错误的是( )。(2008年试题)
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
9.某房地产投资项目的目标收益率为l0%,内部收益率为l6%,实际收益率为l2%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是( )。(2008年试题)
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%
答案:A
解析:(1+12%)=(1+10%)(1+Rα),Rα=1.82%。
10.对于同一个房地产投资方案,其动态投资回收期(Pb′)与静态投资回收期(Pb′)的关系是( )。
A.Pb′< Pb′
B.Pb′≤Pb′
C.Pb′= Pb′
D.Pb′> Pb′
答案:D
解析:动态投资回收期考虑资金时间价值,净收益要折现,因此,对于同一个项目,其动态投资回收期Pb′一定大于其静态投资回收期Pb′
11.某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用为8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是( )。(2008年试题)
A.10.42%
B.11.57%
C.31.25%
D.34.72%
答案:C
投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/80000=31.25%。
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