2009年真题

　　某市有100万户家庭，平均每户3人。若该市人均年收人为40000元，户均住房消费支出占每户年收入的30％，房价收入比为6。

　　1．该市每套住房的平均价格为()万元。

　　A．7．20

　　B．21．60

　　C．24．OO

　　D．72．OO

　　2．下列因素中，影响该市房地产市场需求的经济环境因素为()。

　　A．土地管理法

　　B．物价政策

　　C．居民收入

　　D．物价水平

　　【答案及解析】

　　1．【答案】D

　　【解析】房价(每套)=家庭年收入×房价收入比。家庭年收入=人均年收入×平均每户人数。房价=40000×3×6=720000。

　　2．【答案】C

　　【解析】收入是影响消费者购房的重要因素。

　　(二)

　　甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了商品房销售许可证后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。

　　1．甲企业为张某制作的置业计划应()。

　　A．有甲企业的盖章

　　B．写明销售人员的联系方式

　　C．记载房型、面积和价格

　　D．明确成交日期

　　2．甲企业通过与王某签订《房地产认购协议书》来确定王某()。

　　A．对所认购住房的所有权

　　B．所认购住房的成交价格

　　C．签订《商品房买卖合同》的具体时间

　　D．与甲企业纠纷的解决途径

　　【答案及解析】

　　1．【答案】BC

　　【解析】客户置业计划是根据购房者的需求，向其表明展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，书写工整；应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。置业计划包括：房型、面积和价格。

　　2．【答案】BC

　　【解析】签订《房地产认购协议书》来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《房地产买卖合同》的时间等事项。通过《房地产认购协议书》来保证购房者与开发企业的合法权利。

　　张某委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为70～90m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。

　　1．若甲机构与张某签订了买方独家代理合同，则甲机构可以()。

　　A．为张某提供更优质的服务

　　B．保障张某的权益

　　C．代替张某签订房屋买卖合同

　　D．将张某的购房款放到其银行账户里

　　2．王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应()。

　　A．全力说服张某购买该套住房

　　B．承诺尽力压低该套住房的成交价格

　　C．询问张某对该套住房的不满意之处

　　D．进一步明确张某的购房需求

　　3．张某最终购买住房时，需要支付的税费包括()。

　　A．个人所得税

　　B．契税

　　C．土地增值税

　　D．印花税

　　4．王某应为张某提供的物业交验及后续服务有()。

　　A．协助购买日用电器

　　B．协助清扫及布置房屋

　　C．协助水电费交接

　　D．协助有线电视过户

　　【答案及解析】

　　1．【答案】AB

　　【解析】买方代理人可以充分代表买方客户的立场，维护买方客户的利益。

　　2．【答案】CD

　　【解析】买方代理经纪人的责任尽职履行对买方代理购房的责任。

　　3．【答案】B

　　【解析】见二手房交易税费。

　　4．【答案】CD

　　【解析】在进行物业交验是应大体注意以下几点：准备好物业交验表；将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的校验和交接；对屋内电器，最好带客户都试用一遍。

　　　　(四)

　　甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营二手房经纪业务为主的企业。几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁居间逐步扩展二手房买卖居间、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供二手房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达，人均GDP和可支配收入均本在国内处于领先水平。

　　1．甲机构在二手房经纪业务中，开拓房源信息通常采取的方式为()。

　　A．举办大型庆典活动

　　B．发布大量电视广告

　　C．大量设立户外灯箱广告

　　D．发布报纸广告

　　2．甲机构为了拓展外籍人士客户，适宜采用的客户信息开发方式为()。

　　A．在外籍人士居住的社区驻守

　　B．在大众媒体上刊登广告

　　C．随意拜访

　　D．成立会员俱乐部

　　3．甲机构采用家庭定位法对客户定位时，应考虑的因素有()。

　　A．家庭规模

　　B．家庭类型

　　C．家庭代际数

　　D．家庭平均年龄

　　4．甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房。如果按3%的比例收取佣金，甲机构通常可分得的佣金为()元。

　　A．6000

　　B．15000

　　C．24000

　　D．30000

　　【答案及解析】

　　1．【答案】CD

　　【解析】针对甲机构房源的开拓渠道主要有：报纸广告、路牌广告、派发DM宣传单、电话访问、互联网、直接接触、老客户推荐、其他人际关系、门店接待法。

　　2．【答案】A

　　3．【答案】ABD

　　4．【答案】ABC