资金的时间价值和房地产投资分析

　　一、内容提要：本讲主要讲述了资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，房地产投资的概念及房地产投资项目经济评价指标和方法等内容。
　　二、重点、难点
　　大纲要求：掌握资金的时间价值的概念、单利和复利的概念及计算、名义利率和实际利率的概念及计算，资金时间价值的换算
　　熟悉房地产投资项目经济评价
　　三、资金的时间价值
　　资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。
　　四、资金时间价值的概念及存在原因
　　资金的时间价值又称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。
　　从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个
　　1.资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。
　　2.机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。或者说，稀缺的资源被用于某一种用途意味着它不能被用于其他用途。因此，当我们考虑使用某一资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。
　　3.承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款日期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。
　　4.通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。
　　五、单利和复利
　　（一）利息和利率的概念
　　资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”
　　利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有单利和复利两种。
　　（二）单利的计算
　　单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。
　　如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：
　　I=P×i×n
　　F=P（1+i×n）
　　例1—1：将1000元钱存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6%，则到期时：
　　I=P×i×n
　　=1000×6%×2
　　=120（元）
　　F=P（1+i×n）
　　=1000×（1+6%×2）
　　=1120（元）
　　题目：在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益称作：（ ）。
　　A．资金增值
　　B．承担风险
　　C．通货膨胀
　　D．机会成本
　　答案：（ D）
　　（三）复利的计算
　　在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。
　　复利的本利和计算公式为：
　　F=P（1+i）N
　　复利的总利息计算公式为：
　　J=P[（1+i）N-1]
　　例1一2：将1000元钱存入银行2年，银行存款的复利年利率为6% ，则2年后：
　　F=P（1+i）N
　　=1000×（1+6%）2
　　=1123.6（元）
　　I=P[（1+i）N-1]
　　=1000×[（1+6%）2- 1]
　　=123.6（元）
　　与例1—1比较，利息多了3.6元。
　　（四）单利与复利的换算（单利与复利的可比性）
　　由上不难看出，在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过
　　P（1+i1×n）=P（1+i2）N可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：
　　i1 =（1+i2）N-1/ n
　　弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利。