第二章 房地产经纪制度

　　第一节 房地产经纪人职业资格

　　一、资格种类 二、资格考试 三、注册 四与经纪机构之间的关系

　　第二节 房地产经纪机构的设立

　　一、机构类型 二、机构的设立 三、分支机构 四、注销

　　第三节 房地产经纪执业规范

　　一、经纪活动的原则 二、基本执业规 三、经纪人与经纪机构在执业活动中的权利和义务 四、争议的处理 五、执业中的禁止行为 六、违规执业的法律责任

　　第四节 房地产经纪行业管理

　　一、管理模式和手段 二、管理的内容 三、行业协会

　　1、房地产经纪人按业务范围分：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

　　2、越权执业：几个经纪人协理在无经纪人指导下联合进行经纪活动。属于违规行为。

　　3、取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件；取得经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

　　4、《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。

　　5、申请经纪人注册必须同时具备下列条件：①取得经纪人执业资格证书 ②无犯罪记录 ③身体健康 ④经所在经纪机构考核合格。

　　6、经纪人注册有效期为三年。届满前三个月申请续期。

　　7、经纪机构和经纪人之间的关系有：①执业关系②法律责任关系③经济关系

　　8、经纪人与经纪机构之间的执业关系：经纪人必须以经纪机构的名义从事经纪活动；由经纪机构统一承接业务，签订合同。

　　9、经纪人在执业过程中由于故意或过失给委托人造成损失的，由经纪机构统一承担责任。经纪机构有权向经纪人追偿。

　　10、委托人故意或过失给经纪机构或经纪人造成损失的，由经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向经纪机构赔偿后，再由经纪机构向经纪人进行补偿。

　　11、房地产经纪机构的类型：①房地产经纪公司（有限责任）②合伙制经纪机构（无限连带责任）③个人独资房地产经纪机构（无限连带责任）④境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构 ⑤境外房地产经纪机构在境内设立的分支机构 ⑥境内房地产经纪机构在境外设立的分支机构

　　12、分支机构能独立开展经纪业务，但不具法人资格。分支机构以其全部财产对外承担责任，不足部分由设立该分公司的经纪机构承担清偿责任。

　　13、经纪机构注销时，未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同，赔偿损失。

　　14、房地产经纪基本执业规范：①经营场所公示 ②执业告知 ③执业限制 ④执业回避 ⑤签订合同⑥执业署名 ⑦佣金 ⑧解除合同 ⑨资料申报。

　　15、经营场所公示内容：营业执照、执业资格证、收费标准、其他。

　　16、经纪机构信经纪人应在与委托人签订经纪合同之前，将其在当时根据惯常经验所能预测到的情况和风险如实地告知委托人。

　　17、经纪人在经纪活动中下列情况应当回避：①与委托人有直接利害关系的 ②委托当事人要求回避的。

　　18、合同的当事人有：委托人和经纪机构。

　　19、佣金标准遵循以下原则：①有规定的在规定标准范围内协商收取 ②无规定的按合同约定协商收取 ③既无规定又无约定的，按当地当时提供的同类服务的平均水平收取。

　　20、在执行经纪业务时，经纪人员有权要求委托人支付因开展经纪活动而发生的成本费用。

　　21、有下列情形之一者，经纪机构与委托人可以变更或解除合同：①符合法律、法规规定或合同约定的②不可抗力致使合同不能履行的 ③协商一致的。

　　22、房地产经纪人的权利：①依法从业 ②署名，获取报酬 ③要求委托人提供资料 ④拒绝违法指令 ⑤保护劳动成果和知识产权 ⑥接受培育 ⑦其它。

　　23、房地产经纪人的义务：①不越权从业 ②维护委托人的合法权益 ③保守商业秘密 ④接受监督 ⑤参加培训⑥其他。

　　24、禁止行为的种类：①从事法律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动 ②隐瞒重要事实，虚构交易机会，提供不实信息，广告虚假 ③恶意串通、胁迫、欺诈、贿赂等不正当手段 ④通俗读物他人以自己的名义从事房地产经纪活动 ⑤其他。

　　25、经纪人执业中常见的违规****作：①赚取不正当差价 ②隐瞒重要的交易信息 ③不当承诺与不当诱导 ④不当收取佣金 ⑤不当代理。

　　26、经纪人承担的法律责任有：民事责任、行政责任、刑事责任。

　　27根据民事违法行为所侵害的权利的不同，民事责任主要可以分为：违约责任和侵权责任。这种区分是民事责任最根本的区分。

　　28、违约责任：当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为提前。

　　29、违约责任的构成要件：一是必须有违约行为，二是无免责事由。

　　30、违约行为包括：履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。① 履不能是指困可归于债务人的事由致合同不能履行，亦称合同不履行 ② 履行迟延是指履行期满而能履行的债务，因可归债务人的事由未履行所发生的延迟。这是时间上的不完全履行 ③ 履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，也称瑕疵履行。如履行数量不足、地点不妥、方法不当等 ④ 履行拒绝是指债务人在债成立后履行期届满前，能履行而明示不履行的意思表示。

　　31、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，成为预期违约。如，甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不同志履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。

　　32、免责事由包括：①不可抗力。②自己有过失。违约行为发生后相对人应采限措施防止损失扩大，如未采限措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③ 约定免责事由。但根据合同法规定造成对人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。

　　33、承担违约责任的方式主要：① 强制实际履行。　　②违约金。约定的数额应与损失大致相当。③ 损害赔偿。在违约人继续履行或采限补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。

　　34、我国对于违约行为，采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。

　　35、对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行。除金钱外，债务发生履行不能，以及债务标的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。

　　36、因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。

　　37、赔偿的范围包括实际损失和预见期利益不得超过违约人缔约时预见到的或可能预见到违约可能造成损失。

　　38、在当事人违约行为为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。

　　39、在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。

　　40、缔约过失责任虽不属于违约责任，属于合同责任。

　　41、缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反先合同义务，②当事人一方有过失 ③另一方有损失。

　　42、缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。

　　43、侵权责任：是指侵犯债权之外的基他权利而应承担的民事责任。包括一般侵权行为和特殊侵权行为。

　　44、侵权责任的构成要件：一是有侵权行为，二是无免责事由。

　　45、侵权行为的构成要件有：①行为违法。②有损害事实。　③违法行为与损害事实之间有因果关系。④ 主观过错（故意和过失）。

　　46、违法行为包括作为和不作为。

　　47、作为是指法律规范规定或约定了当事人禁止某种行为，而为此种行为，造成损害结果。

　　48、不作为是指法律规范规定或约定当事人有特定义务，而不履行义务，放任损害结果的发生。

　　49、损害包括财产损害和人身损害。财产损害又包括积极损害和消极损害。

　　50、积极的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消或财产价值的减少；

　　51、消极的财产损害指本可以取得的财产利益却因他人的妨碍而没有取得。过错包括故意和过失。

　　52、免责事由包括：① 阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险。②不可抗力。③受害人的过错。

　　53、承担侵权责任的主要方式有：① 停止侵害。②排除防碍 ③消除危险 ④返还财产 ⑤ 恢复原状 ⑥ 赔偿损失 ⑦ 消除影响、恢复名誉 ⑧赔礼道歉。

　　54、房地产经纪行业管理的基本形式：行政管理、行业管理、共同管理。

　　55、房地产经纪行业管理的手段：法律、行政、经济、舆论。

　　56、房地产经纪行业管理的内容：①注册登记和备案②年检和验证管理 ③执法检查与投诉受理 ④服务费管理。

　　57、房地产经纪协会是自律性组织，是社团法人。

　　58、全国和地方协会之间不是上下级隶属关系。

　　59、行业规则是公约，是平等民事主体之间的一种约定。

　　60、职业道德调整的关系：①调整同一职业内部人员之间的关系 ②调整职业与职业之外对象之间的关系。考试大－中国教育考试门户网站(www．Examda。com)