【答案及解析】

　　一、单项选择题

　　1．【答案】D

　　【解析】房地产经纪机构根据不同性质可分为：公司股份制房地产经纪机构，合伙制房地产经纪机构，个人独资房地产经纪机构，不包括个体工商户。

　　2．【答案】B

　　【解析】房地产经纪机构的义务有：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；③维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；④严格按照规定标准收费；⑤接受房地产管理部门的监督和检查；⑥依法缴纳各项税金和行政管理费。B项，向房地产管理部门或行业组织提出实施专业培训的要求和建议，是房地产经纪机构的权利。

　　3．【答案】B

　　【解析】有店铺的房地产经纪机构，其规模化运作的主要方式发展连锁经营。

　　
　　4．【答案】A

　　【解析】矩阵制组织结构的主要优点是有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成横向机构的任务。

　　5．【答案】B

　　【解析】房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30天内，应持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县人民政府房地产行政管理部门或其委托机构备案，领取备案证明。

　　6．【答案】A

　　【解析】无店铺模式的房地产经纪机构通常有两种，一种是以个人独资形式设立的房地产经纪机构，另一种是面向客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构。

　　7．【答案】D

　　【解析】单店经营模式和多店经营模式无房源信息共享，连锁店经营模式需要实行房源信息共享。

　　8．【答案】D

　　【解析】客户服务部门的工作是综合性的，它的任务既包含了对客户服务以及受理各类客户的投诉，同时也包括对经纪人业务行为的监督。

　　9．【答案】D

　　【解析】“因事设岗，因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，要求以公司业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位的设置原则。

　　10．【答案】C

　　【解析】房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律法规的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法。

　　11．【答案】C

　　【解析】房地产经纪股份有限公司的股东以其所持股份为限对公司承担责任。

　　12．【答案】C

　　【解析】无店铺模式的房地产经纪机构通常有两种。一种是以个人独资形式设立的房地产经纪机构，虽有固定的办公场所，但并非以店铺为主来承接业务，其所面向的客户大多是零星客户，如单宗房地产的业主、住房消费者。另一种是面向机构客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构，如专营新建商品房销售代理的房地产经纪机构。

　　13．【答案】D

　　【解析】业务支持部门包括交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部和办证部。办证部负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、合同登记备案以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。

　　14．【答案】A

　　【解析】属于销售员的主要工作。

　　15．【答案】C

　　【解析】在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种，一种是隶属关系，这种为直营连锁经营，即同属于l家公司；而另外一种是契约合作关系，这种为特许加盟连锁，即不属于一家公司。因此他们两种连锁经营模式的根本区别在于是不是由同一家公司所有。

　　16．【答案】D

　　【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。

　　17．【答案】D

　　【解析】督促房地产经纪人员认真履行经纪义务属于房地产经纪机构义务内容。

　　18．【答案】B

　　【解析】特许人(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权。

　　19．【答案】A

　　【解析】网络制(Nework System)是一种最新的组织形式。

　　20．【答案】C

　　【解析】“认真做好客户登记并确保资料的准确性”是属于销售员的岗位职责。

　　21．【答案】A

　　【解析】分部制的结构形式利于培养高层管理者的后备人才。

　　22．【答案】B

　　【解析】房地产经纪机构是房地产经纪业运行的主要载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体，也是房地产经纪人员从事房地产经纪活动必须依附的经济实体。

　　23．【答案】C

　　【解析】房地产经纪机构应遵守的义务之一，即：严格按照国家规定标准收费。

　　24．【答案】A

　　【解析】项目开发岗位直接上级是所在部门的部门经理，主要工作是捕捉商机，即针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与潜在客户(如房地产开发商)其进行初步洽谈，形成某种意向后提交给上级。

　　25．【答案】D

　　【解析】直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统(CIS)，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。与一般零售的连锁经营有多不同，现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源，并借助网络技术实现运营成本的降低，企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。

　　二、多项选择题

　　1．【答案】BDE

　　【解析】注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法。

　　2．【答案】ABCD

　　【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对

　　外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。E项中因分支机构不具有法人资格，因此不能与房地产经纪人签订劳动合同，房地产经纪人应与房地产经纪机构签订聘用劳动合同。

　　3．【答案】ADE

　　【解析】“直线一参谋制”组织结构的主要缺点有①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培养高层管理者的后备人才。

　　4．【答案】BCE

　　【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任。分支机构解散后，设立分支机构的房地产经纪机构对分支机构未到期的债务承担责任。

　　5．【答案】BC

　　【解析】根据房地产经济结构是否有店铺，可将房地产经济结构的经营模式分为无店铺模式和店铺模式两大基本类型。

　　6．【答案】ABCE

　　【解析】在特许经营模式的特点中，不包括受许人对特许人有业务指导、培训及广告宣传的义务。

　　7．【答案】ACD

　　【解析】现代房地产机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源，并借助网络技术实现信息资源共享、扩大有效服务半径，以规模化经营实现运营成本的降低。

　　8．【答案】ACD

　　【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立的分支机构的境外当地政府主管部门批准，可在境外设立分支机构，但是分支机构不可以在境外设立分支机构

　　9．【答案】BDE

　　【解析】直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理。现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源，并借助网络技术实现信息资源共享、扩大有效服务半径，以规模化经营实现运营成本的降低。特许经营起源于美国，是指特许者将自己所拥有的商标、产号、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。特许经营能够在全球范围内得到广泛应用和发展，包括在房地产经纪业中应用和发展，其主要原因在于特许经营作为一种企业经营管理模式，有利于企业的快速发展、成长和扩张。

　　10．【答案】CD

　　【解析】市场研究岗位的主要工作：针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。

　　11．【答案】ABE

　　【解析】注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法。

　　12．【答案】ADE

　　【解析】直线一参谋制又称直线一职能制，这种形式的缺点是：①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培养高层管理者的后备人才。

　　13．【答案】BCD

　　【解析】在连锁店(办事处)必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并注册的房地产经纪人。根据业务类型不同进行设置。例如根据业务类型不同可以划分为置换业务部、租赁部、销售部等部门。“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。

　　14．【答案】ACD

　　【解析】在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任，而不是股东的出资额对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资可以是国内资产也可以是国外投资。

　　15．【答案】 ABCE

　　【解析】合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。

　　16．【答案】AB

　　【解析】“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。

　　17．【答案】BCD

　　【解析】境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构在财务上可以独立核算，首先以自己的财产对外承担责任。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。

　　18．【答案】ABE

　　【解析】大中型机构的内部组织结构：①直线一参谋制组织结构形式。②分部制组织结构形式。③矩阵制组织结构形式。④网络制组织结构形式。

　　19．【答案】ABC

　　【解析】房地产经纪门店选址区域调查的内容包括目标区域的房源情况，客源情况，竞争对手情况。