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扣除项目及其金额

新项目转让——房地产企业扣除5项（重点）

①取得土地使用权所支付的金额

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产有关的税金

⑤财政部规定的其他扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额（买地的钱）

指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

新增：“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

解释：取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：（客观题）

（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；

（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费

主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（3）建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（4）基础设施费，指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设施费。指开发项目内发生的公共配套设施支出。

（6）开发间接费用。指直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。

3.房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）

房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。

房地产开发费用计算中还须注意两个问题：

第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.与转让房地产有关的税金

提示：土地增值税以项目为单位进行征收。只有与转让房地产项目有关的税金才可以在计算土地增值税的增值额时作为扣除项目扣除。

举例：（1）楼盘建成后对外出租缴纳的营业税——属于企业所得税前可以扣除的税金，不属于计算土地增值税额的增值额时可以扣除的税金。

（2）楼盘建成后对外销售缴纳的营业税——属于计算土地增值税的增值额可扣除的税金和企业所得税前可扣除的税金。

5.财政部确定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

房地产开发企业代收费用的处理：

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。