2015年注册税务师《税法二》知识点（116）：土地增值税的征税范围

来源：注册税务师发布时间：2015-01-21 注册税务师辅导视频评论

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土地增值税的征税范围（哪些征；哪些不征；哪些免征）

有关事项	是否属于征税范围
1.出售	征税包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖
2.继承、赠予	继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征税
3.出租	不征（无权属转移）；征营业税、城建税和教育费附加
4.房地产抵押	抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征税
5.房地产交换	单位之间换房，征税对个人之间互换自有居住用房地产（商业用地不行）的，经当地税务机关核实，可以免征（不是不征收）土地增值税

6.以房地产投资、联营

（1）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征税。

（2）房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营，征税。

（3）投资、联营企业将投资联营房地产再转让，征税。

（4）非房地产开发企业以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的非房地产企业中时，暂免征收土地增值税。（属于土地增值税征税范围,但给予免征待遇）

总结：投资方和被投资方任何一方是房地产企业，则该房地产投资行为，均缴纳土地增值税。

有关事项	是否属于征税范围
7.合作建房	建成后自用，暂免建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征税
8.企业兼并转让房地产	暂免
9.房地产评估增值	不征（权属未转移，无收入）
10.国家收回房地产权	免征

小结：（哪些征；哪些不征；哪些免征）

①属于土地增值税征税范围的情况（应征）

②不属于土地增值税征税范围的情况（不征）

③免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）

1.属于土地增值税征税范围的情况：（应征）

（1）转让国有土地使用权

（2）取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的

（3）存量房地产买卖

（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）

（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）

（6）投出方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资

（7）投资联营后将投入的房地产再转让的

（8）合作建房建成后转让的

（9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的赠与

2.不属于土地增值税征税范围的情况：（不征）

（1）房地产继承（无收入）

（2）房地产有条件的赠与（特定人群、特定公益）

（3）房地产出租（权属未变）

（4）房地产抵押期内（权属未变）

（5）房地产重新评估增值（无权属转移）

3.免征土地增值税的情况：（免征或暂免征收）

（1）个人互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）与房地产开发企业无关的房地产投资联营

（4）被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

（5）国家征用或收回的房地产

（6）个人转让住房

（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）

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