土地增值税

　　◆本章内容：本章共六节：

　　本章要点：征税范围、税率、增值额的确定、应纳税额的计算、减免税优惠及土地增值税清算管理。

　　◆本章新增及变化内容：

　　第六节　申报和缴纳：土地增值税清算、前期工作、审核;增加土地增值税的纳税申报表。

　　第一部分：重点内容精讲

　　一、征税范围

　　二、税率：土地增值税四级超率累进税率。

　　三、转让房地产增值额的确定(掌握)

　　土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

　　扣除项目及其金额

　　(一)新项目转让——房地产企业扣5项

　　1.取得土地使用权所支付的金额

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)

　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)

　　对于利息支出，分两种情况确定扣除：

　　(1)利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)

　　(2)(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　4.与转让房地产有关的税金

　　指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。

　　其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。

　　5.财政部确定的其他扣除项目

　　房地产开发的纳税人按前2项之和，加计20%的扣除。

　　(二)旧房及建筑物扣除项目为

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金

　　(三)评估价格

　　旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新折扣率

　　四、应纳税额的计算(掌握)

　　计算步骤：

　　(一)计算增值额

　　增值额=收入额-扣除项目金额

　　(二)计算增值率

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

　　(三)确定适用税率

　　依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。

　　(四)依据适用税率计算应纳税额

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　五、减免税优惠

　　(一)建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　(二)因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

　　(三)2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。

　　(四)廉租住房、经济适用住房的免税政策。

　　六、申报缴纳

　　七、房地产开发企业土地增值税清算管理(掌握)：

　　(一)土地增值税的清算条件

　　(二)清算资料

　　(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(四)公共设施处理原则

　　(五)土地增值税的核定征收